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  • Abschreibung
    Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Mit der Abschreibung trägt man der Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung.
  • Alleineigentum
    Eigentumsform, bei der der Eigentümer alleiniges und ausschliessliches Verfügungsrecht über eine Liegenschaft hat.
  • Altersentwertung
    Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.
  • Amortisation
    Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Während man die 1. Hypothek in der Schweiz meist nicht abbezahlt, wird die 2. Hypothek in der Regel über rund 20 Jahre oder mit einem Prozent der Gesamthypothek pro Jahr amortisiert. Ob sich eine Amortisation lohnt, hängt von der steuerlichen Gesamtsituation und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab.
  • Anlagesumme
    Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für die Erstellung einer neuen Liegenschaft. Beim Erwerb fallen zusätzlich zum Kaufpreis der Liegenschaft selbst Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen in Zusammenhang mit der Handänderung an. Bei der Erstellung einer neuen Liegenschaft setzen sich die Gesamtkosten aus dem Bodenwert, dem Bauwert und den Baunebenkosten zusammen.
  • Baurecht
    Im Grundbuch eingetragenes Recht, auf fremdem Boden einen Baukörper zu erstellen. Der Baurechtgeber (Landbesitzer) erhält vom Baurechtnehmer (Liegenschaftenbesitzer) einen jährlichen Baurechtszins. Die Dauer des Baurechtes ist gesetzlich auf höchstens 99 Jahre beschränkt. Nach Ablauf dieser Frist fällt der Bau gegen eine angemessene Entschädigung an den Baurechtgeber. Im Baurecht müssen für den Kauf eines Eigenheims weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird.
  • Baunebenkosten
    Bestandteile der Anlagesumme, die nicht bereits im Bodenwert oder im Bauwert enthalten sind (z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen).
  • Bauwert
    Als Annäherung für den Gebäudewert zieht man entweder die effektiven Erstellungskosten heran, oder bewertet das Gebäudevolumen mit den üblichen Kubikmeterpreisen für Neubauten, abzüglich der Altersentwertung.
  • Belehnung
    Als Grundlage für die Belehnung einer Liegenschaft dienen der beurkundete Kaufpreis oder der geschätzte Verkehrswert.
  • Belehnungsgrenze
    Unter normalen Voraussetzungen liegt die Obergrenze für eine 1. Hypothek bei 65% des Verkehrswertes einer Liegenschaft, für eine 2. Hypothek bei weiteren 15% des Verkehrswertes.
  • Belehnungshöhe
    Prozentualer Anteil am Verkehrswert einer Liegenschaft, der hypothekarisch belehnt wird.
  • Bodenwert
    Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken ermittelt man den Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung. Die so genannte Lageklassenmethode beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen ein annähernd gleiches Verhältnis von Boden- und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann man auf den Bodenwert schliessen.
  • Bruttogeschossfläche
    Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauern und Wände, abzüglich aller Flächen, die nicht fürs Wohnen oder Arbeiten verwendet werden können.
  • Bruttowohnfläche
    Fläche aller Wohnräume, Nebenräume, Korridore und Treppen innerhalb einer Wohnung; nicht aber ausserhalb der Wohnung (Treppenhäuser, Terrassen, offene Balkone oder nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume).
  • Eigenheim
    Liegenschaft, die vom Eigentümer selber bewohnt wird.
  • Eigenkapitalbeschaffung
    Wer nicht über genügend eigene Ersparnisse verfügt, um 20% der Anlagesumme selber zu finanzieren, muss in der Regel zusätzliche Eigenmittel beschaffen. In Frage kommen private Darlehen aus dem Familien- oder Bekanntenkreis, Erbschaftsvorbezüge oder Schenkungen sowie Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule. Im Rahmen des Gesetzes zur Wohneigentumsförderung kann man für selbst bewohntes Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil des angesparten Kapitals aus der beruflichen und privaten Vorsorge verwenden.
  • Eigenmietwert
    Der Eigenmietwert ist eine fiktive Steuergrösse, mit der Eigenheimbesitzer und Mieter steuerlich gleichgestellt werden sollen. Besitzer von selbst genutztem Wohneigentum müssen den Eigenmietwert als steuerbares Einkommen ausweisen, dafür dürfen sie ihre Schuldzinsen und einen Teil der Unterhaltskosten abziehen. Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben sich am 16.5.2004 gegen einen Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum entschieden. Der Eigenmietwert wird demzufolge bis auf weiteres nicht abgeschafft.
  • Eigenmittel
    Anteil an den gesamten Anlagesumme, die der Käufer selber aufbringt: Differenz zwischen dem Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagesumme) und dem Fremdkapital. Grundsätzlich verlangen Kreditgeber Eigenmittel in der Höhe von mindestens 20% der Anlagesumme.
  • Eigentumsübertragung
    siehe Handänderung
  • Ertragswert
    Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.
  • Festhypothek
    Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit (in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren). Der Kreditnehmer trägt kein Zinserhöhungsrisiko, profitiert dafür auch nicht von Zinssenkungen während der Laufzeit.
  • Fremdkapital
    Schulden des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern (im Zusammenhang mit Liegenschaften in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen).
  • Gesamteigentum
    Bei dieser Eigentumsform sind alle Eigentümer an der Liegenschaft als Ganzes beteiligt. Sie treten als Gemeinschaft auf und können nur gemeinsam handeln (keine frei nutzbaren Teile wie beim Miteigentum). Als Gesamteigentümer treten gesetzlich bestimmte Personenverbindungen auf (z.B. eheliche Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft, Erbengemeinschaft usw.).
  • Grundbuch
    Amtliches Verzeichnis der Rechte und Pflichten, die an Grundstücken bestehen.
  • Grundstück
    Fest begrenzte Bodenfläche mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum) oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken.
  • Grundstückgewinnsteuer
    Die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken wird vom Kanton- und/oder den Gemeinden besteuert.
  • Handänderung
    Rechtsgültige Übertragung von Eigentum an Grundstücken. Bei der Handänderung wird eine Abgabe fällig. Die Handänderungssteuer hat sich aus der Notariatsgebühr und der Grundbuchtaxe entwickelt und wir vom Kanton oder von den Gemeinden erhoben.
  • Hauseigentümerverband (HEV)
    Der HEV wurde 1915 als Dachorganisation der schweizerischen Haus- und Grundeigentümervereine gegründet und umfasst 125 Sektionen und 9 Kantonalverbände mit über 255'000 Mitgliedern in der Deutschschweiz. Ziel ist die Förderung, Wahrung und Vertretung der Interessen der Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer: "Der HEV tritt für die Erhaltung und den Schutz des Privateigentums ein und fördert und unterstützt die breite Streuung des Grundeigentums."
  • Hypothekarkredit
    Langfristiges Darlehen an einen Kreditnehmer, der eine Liegenschaft besitzt oder erwirbt. Eine Hypothek ist eine Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an einem Grundstück sicher gestellt ist. Der Kreditnehmer entrichtet dem Kreditgeber einen Hypothekarzins. Bei einer Hypothek im 1. Rang geht der Kreditgeber das kleinste Risiko ein, da diese Schuld im Fall eines Zwangsverkaufs zuerst zurückbezahlt wird. Der Zinssatz für Hypotheken im 2. Rang ist daher dementsprechend höher.
  • Hypothekarzins
    Preis eines Hypothekarkredits, der periodisch entrichtet wird. Der Hypothekarzinssatz richtet sich nach den Marktverhältnissen, d.h. nach den Refinanzierungskonditionen der Banken. In der Regel verlangen Banken einen höheren Zinssatz für 2. Hypotheken, für Zweitobjekte/Ferienwohnungen, für Gewerbe- und Industriebauten sowie für Landhypotheken.
  • Hypoindex
    Das VZ VermögensZentrum berechnet einen eigenen Hypothekarindex, der die Zinsentwicklung seit 1985 abbildet. Der VZ Hypoindex basiert auf den Zinsen aller wichtigen Anbieter und vergleicht die Entwicklung der kurz- und langfristigen Hypothekarsätzen mit einem risikolosen Zinssatz.
  • Hypoindex
    Das VZ VermögensZentrum berechnet einen eigenen Hypothekarindex, der die Zinsentwicklung seit 1985 abbildet. Der VZ Hypoindex basiert auf den Zinsen aller wichtigen Anbieter und vergleicht die Entwicklung der kurz- und langfristigen Hypothekarsätzen mit einem risikolosen Zinssatz.
  • Indirekte Amortisation
    Bei der indirekten Amortisation wird der Amortisationsbetrag nicht an den Kreditgeber zurückbezahlt, sondern regelmässig in eine Lebensversicherungspolice oder in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) einbezahlt - bei einer Bank (Vorsorgekonto) oder bei einer Versicherung (Vorsorgepolice). Die Hypothekarschuld nimmt dadurch nicht ab, und die steuerabzugsfähigen Zinsen bleiben konstant hoch. Zusammen mit der steuerfreien Verzinsung aus der Anlage wird dadurch der stete Rückgang an Schuldzinsein einer direkten Amortisation mehr als kompensiert.
  • Kombi-Hypothek
    Hypothekarform, die Elemente der variablen und der festen Hypothek kombiniert. Ein Teil des Kredites ist festverzinslich, der Rest richtet sich nach dem Libor. Die flexible Aufteilung in einen variablen und einen festen Teil ermöglicht dem Kreditnehmer, das Zinsrisiko individuell zu dosieren.
  • Kreditgeber
    Als Kreditgeber kommen u.a. Banken, Versicherungen, Pensionskassen oder auch Privatpersonen in Frage. Der Wettbewerb hat im schweizerischen Hypothekarmarkt in den letzten Jahren deutlich zugenommen.
  • Kreditvergabe
    Bei der Kreditvergabe wenden die Kreditgeber zwei Hauptkriterien an: Der Käufer sollte erstens mindestens 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Zweitens sollte die jährliche Belastung aus dem Kauf (Zinsen, Amortisation und Unterhalt) nicht nicht mehr als 30 bis 33% des Bruttoeinkommens betragen. Die Kreditgeber prüfen die Bonität des Objektes und des Kreditnehmers, wobei sie je nach Kreditinstitut unterschiedliche Richtlinien befolgen.
  • Kündigung
    Einseitige Beendigung eines Vertrages. Bei variablen Hypotheken beträgt die Kündigungsfrist meistens 6 Monate für beide Parteien. Bei Festhypotheken ist eine vorzeitige Kündigung meist mit einer Entschädigungspflicht verbunden.
  • Laufzeit
    Vertraglich festgelegte Dauer einer Vereinbarung, beispielsweise eines Hypothekarkreditvertrages. Für die gesamte Laufzeit gelten die Bestimmungen, die beim Abschluss vereinbart wurden (Zinshöhe, -anpassungen, -zahlungsfrequenz, Amortisation, Kündigung usw.). Während eine Festhypothek nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückbezahlt oder erneuert werden muss, läuft die variable Hypothek bis zur Kündigung oder vollständigen Rückzahlung weiter.
  • Libor-Hypothek
    Der Zinssatz der Libor-Hypothek richtet sich nach dem London Interbank Offered Rate. Die Zinsgestaltung ist völlig transparent und marktgerecht, unterliegt aber grossen Schwankungen. Mit einem Zinsdach, einem so genannten CAP, können sich die Kreditnehmer gegen steigend Zinsen absichern. Dafür bezahlt man ein Prämie, die von der Höhe und der Laufzeit der Absicherung abhängt. Um die Prämie zu senken, kann man einen Minimalzins vereinbaren (FLOOR).
  • Liegenschaft
    Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).
  • Liegenschaftssteuern
    Liegenschaften werden in der Schweiz sowohl bei einer Handänderung (Kauf, Erbschaft, Schenkung) als auch während des Besitzes besteuert. Bei der Handänderung fallen die Handänderungs- und die Grundstückgewinnsteuer an. Das steuerbare Einkommen erhöht sich bei Besitzern von selbstgenutztem Wohneigentum um ein fiktives Einkommen in Form des so genannten Eigenmietwertes. Vom Eigenmietwert können Unterhalts- und Zinskosten abgezogen werden. Das steuerbare Vermögen erhöht sich um den Steuerwert der Liegenschaft, abzüglich der Schulden.
  • Mietertrag
    Der Bruttomietertrag entspricht dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten und Zahlungsausfällen. Die Netto-Miete berechnet sich aus dem Mietertrag abzüglich der Fremdkapitalzinsen, des Betriebsaufwandes, des Unterhaltsaufwandes, jedoch ohne Abzug der Abschreibungen, der Eigenkapitalzinsen, des Unternehmerlohns und der Risikoprämie.
  • Miteigentum
    Eigentumsform, bei der die Miteigentümer ohne Aufteilung der Liegenschaft nach Bruchteilen berechtigt sind. Jeder Miteigentümer kann über seinen (ideellen) Anteil verfügen, ihn verpfänden oder veräussern. Grundsätzlich besitzt er ein Vorkaufsrecht an den anderen Miteigentumsanteilen.
  • Nebenkosten
    Kosten für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters, die nicht im Mietzins inbegriffen sind (z.B. für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Waschmaschinen, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung). Nebenkosten werden von den Mietern pauschal für eine Periode abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen. Der Vermieter kann pauschal den Durchschnittswert dreier Jahre verwenden.
  • Nutzniessung
    Gibt dem Berechtigten das uneingeschränkte Nutzungsrecht an einem fremden Vermögenswert.
  • Realwert
    Geschätzter Sachwert, der sich aus dem Bauwert (Zeitwert des Gebäudes), den Baunebenkosten und dem Landwert zusammen setzt. Der Realwert entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in den Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.
  • Renditeobjekt
    Vermietete Liegenschaft, die nicht für die Eigennutzung, sondern als Geldanlage erworben wurde (Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser).
  • Sicherheiten
    Als Grundpfandbriefe gelten in der Schweiz: Schuldbrief, Grundpfandverschreibung oder Gült (eventuell zusätzlich Todesfallrisikopolice).
  • Spezialmodelle
    Zusätzlich zu den klassischen Hypothekarformen bieten die Kreditgeber heute eine Reihe von Spezialmodellen an. Die wichtigsten sind die Stufen-Hypothek, die Libor-Hypothek und die Kombi- oder Mix-Hypothek. Sie unterscheiden sich in erster Linie durch die Ausgestaltung der vereinbarten Zinszahlungen.
  • Steuerwert
    Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung ist die Bemessungsgrundlage für die Vermögens-, Liegenschafts-, Minimal-, Erbschafts- und Schenkungssteuer. Über die Berechnung des Eigenmietwerts beeinflusst sie auch die Einkommenssteuer.
  • Stockwerkeigentum
    Eigentumsform, bei der die Stockwerkeigentümer Miteigentümer an einer Liegenschaft sind. Sie besitzen ein Sonderrecht an bestimmten Einheiten (Wohnung, Keller, Garage usw.). Über diese verfügen sie wie Alleineigentümer. Die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft gehören nicht zum Sonderrecht. Die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer sind im Nutzungs- und Verwaltungsreglement festgelegt.
  • Stufenhypothek
    Hypothekarform, bei der sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit verteilen. Um die finanzielle Belastung unmittelbar nach dem Erwerb zu reduzieren, erhält der Kreditnehmer in den ersten Jahren eine Zinsermässigung gegenüber dem Satz für variable Hypotheken, die er später durch entsprechende Zinserhöhungen wieder ausgleicht.
  • Unterhalt
    Behebung von Mängeln durch Abnutzung und Witterung, um den Zustand einer Liegenschaft zu erhalten.
  • Variable Hypothek
    Klassische Hypothekarform mit einer offenen Laufzeit. Ihr Zinssatz steigt und fällt mit dem allgemeinen Zinsniveau. Für eine variable Hypothek entscheidet sich, wer konstante oder eher sinkende Zinsen erwartet, oder wer nur eine vorübergehende Finanzierung braucht.
  • Verkehrswert
    Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus dem separat berechneten Realwert und Ertragswert bestimmt. Beim Eigenheim entspricht der Verkehrswert in der Regel dem Realwert. Bei vermieteten Liegenschaften (Renditeobjekten) wird der Verkehrswert stark vom Ertragswert beeinflusst: Je stärker der Realwert vom Ertragswert abweicht, desto stärker wird der Ertragswert in der Mischrechnung gewichtet.
  • Versicherungswert
    Gebäudeschätzung zur Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall. Der Bodenwert wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da er im Brand- oder Elementarschadenfall nicht vernichtet wird. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungsanstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert.
  • Vorkaufsrecht
    Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht ist der Kaufpreis im Voraus festgelegt.
  • Wohneigentumsförderung
    Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) bildete bis Ende 2001 die gesetzliche Grundlage der Wohneigentumsförderung des Bundes. In diesem Rahmen verbürgte der Bund bis zu 90% der Anlagesumme, so dass 10% Eigenkapital ausreichten. Darüber hinaus entlastete er die Eigentümer in den ersten Jahren mit einem rückzahlbaren Vorschuss. Für bestehende Geschäfte ist das WEG weiterhin gültig.
    Seit 2003 ist für Neugeschäfte das Wohnraumförderungsgesetz (WFG) in Kraft. Die direkten Hilfen sind allerdings bis Ende 2008 sistiert, deshalb ist zurzeit nur die Rückverbürgung zu Gunsten der Hypothekar-Bürgschafts-Genossenschaften für Wohneigentumsförderung HBW/CRCI möglich. Die Bürgschaft dieser Organisationen ermöglicht Haushalten mit geringem Eigenkapital die Beschaffung von Hypotheken bis zu 90% der Anlage- oder Erwerbskosten zum Zinssatz der 1. Hypothek, wenn sich Objektkosten und Vermögen innerhalb vorgegebener Limiten bewegen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule als Eigenmittel für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden.
  • Zeitwert
    Neubauwert minus Altersentwertung
  • Zinssatz
    Preis für die leihweise Überlassung von Kapital. Der Hypothekarzinssatz richtet sich nach den Marktverhältnissen, d.h. nach den Refinanzierungskonditionen der Banken. Diese orientieren sich zunehmend am europäischen Kapitalmarkt. In der Regel verlangen Banken einen höheren Zinssatz für 2. Hypotheken, für Zweitobjekte/Ferienwohnungen, für Gewerbe- und Industriebauten sowie für Landhypotheken.
  • Zinsstufenhypothek
    Siehe Stufenhypothek

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