Hypotheken Tipps


 
Michael Maurer

In jeder Ausgabe des Hauseigentümerverbandes, der Zeitung des Schweizerischen Hauseigentümerverband erscheint unsere Kolumne rund ums Thema Hypotheken. 

Michael Müller, Hypothekarexperte gibt Ihnen wertvolle Tipps rund um die Finanzierung Ihrer Immobilie.

 

 

  • Hypothek und Referenzzinssatz
    01.05.2018
    A.B. Ich besitze ein Mehrfamilienhaus.Wie kann ich sicherstellen, dass meine Hypothek möglichst an den Referenzzinssatz gekoppelt ist?
    Der Referenzzinssatz wird seit 2008 publiziert. Bei einer Veränderung desselben können die Mietzinsen angepasst werden. Der Referenzzinssatz als solches widerspiegelt den gewichteten Durchschnittszins aller Hypotheken in der Schweiz. Rund 80 Prozent davon werden als Festhypotheken mit einer durch-schnittlichen Restlaufzeit von rund 3 Jahren (Tendenz steigend) benutzt, der Rest sind Geldmarkt-hypotheken (Libor) oder variable Hypotheken. Wenn Sie möglichst nahe an den Referenzzinssatz kommen möchten, müssen Sie Ihre Hypotheken genau im gleichen Verhältnis aufnehmen. Die Frage ist allerdings, ob dies sinnvoll ist. Auch wenn Sie bei einem steigenden Referenzzinssatz das Recht haben, die Mietzinsen zu erhöhen, kann es sein, dass der Mieter eine Erhöhung nicht goutiert und sich nach einer günstigeren Wohnung umsieht. Wählen Sie deshalb besser ein Hypothekarmodell, das bei der von Ihnen erwarteten Zinsentwicklung am besten abschneidet.
  • Nachgangshypothek bei anderem Anbieter
    15.04.2018
    T. G. Meine Hausbank gewährt mir keine Finanzierung für die geplanten Renovationen, weil sie diese nicht als wertvermehrend einstuft. Kann ich das Mehrdarlehen bei einem anderen Anbieter aufnehmen?
    Die Aufnahme einer sogenannten Nachgangshypothek bei einem anderen Anbieter ist nur dann möglich, wenn Sie sämtliche Hypotheken bei Fälligkeit auf diesen übertragen. Voraussetzung ist zudem, dass die Belehnung zusammen mit der bisherigen Finanzierung nicht mehr als 80 Prozent des von der Bank ermittelten Verkehrswertes ausmacht. Bei der Beurteilung kann es durchaus zu Unterschieden kommen, wenn ein anderer Anbieter die geplanten Renovationen allenfalls teilweise als wertvermehrend anrechnet. Als Alternative können für die Renovationen Säule-3a-Gelder eingesetzt werden, sofern diese bei einer Bank liegen, d. h. nicht in einer Versicherungspolice gebunden sind. Beachten Sie dabei, dass der letzte Bezug aus der Säule 3a mindestens fünf Jahre her sein muss. Unter Umständen ist auch der Bezug von PK-Geldern möglich, wobei ich hiervon eher abrate.
  • Auswirkung Zinsusanz
    15.03.2018
    E. C. Bei der Anschlussfinanzierung ist mir eine Anpassung der Usanz aufgefallen – neu wendet meine Bank auch bei Festhypotheken die Internationale Usanz an. Was bedeutet das konkret für mich?
    Die Hypothekarzinsen können mit unterschiedlichen Methoden abgerechnet werden. Gängig ist, dass bei Festhypotheken die Schweizer Zinsusanz angewendet wird, während bei Geldmarkthypotheken die Internationale Usanz zum Tragen kommt. Der Unterschied besteht darin, dass bei der Schweizer Usanz mit 30 Tagen pro Monat (360 Tage p. a.) und bei der Internationalen Usanz mit der effektiven Anzahl Tage (i. d. R. 365 Tage p. a.) gerechnet wird.
    Dadurch bezahlen Sie neu für Ihre Festhypothek 5 Tage mehr Zins, in einem Schaltjahr gar 6 Tage. Bei einer Hypothek von 500 000 Franken und einem vertraglichen Zinssatz von 1,8 Prozent bedeutet das, dass man bei der Internationalen Usanz effektiv 1,83 Prozent Zinsen bezahlt. Es lohnt sich deshalb, bei der Wahl der Bank nicht nur auf den offerierten Zinssatz, sondern auch auf die Verarbeitungs- und Kontoführungsgebühren sowie die angewendete Usanz zu achten.
  • Zinswende in Sicht?
    15.02.2018
    S. C. Gemäss Medienberichten sind die Zinsen für Festhypotheken angestiegen. Ist das nun die Zinswende – und soll ich jetzt noch eine Festhypothek abschliessen?
    Die Festhypotheken haben sich in den letzten Wochen um rund 0,2 Prozentpunkte verteuert. Allerdings gab es solche Anstiege schon einige Male, zum Beispiel zwischen Oktober 2016 und November 2016 (+0,3 Prozentpunkte) oder zwischen Dezember 2014 und Juni 2015 (+0,6 Prozentpunkte). Nach jedem Anstieg folgte bisher ein Rückgang. Neu ist, dass 2017 die US-Leitzinsen erhöht wurden, und dass der Markt im 2018 mit weiteren Anpassungen rechnet, die ins Euroland überschwappen könnten. Noch ist es aber nicht so weit, und der aktuelle Anstieg könnte auch dieses Mal eine vorübergehende Erscheinung sein. Schliessen Sie deshalb eine Festhypothek nur ab, wenn Sie überzeugt davon sind, dass die Zinsen in nächster Zeit massiv ansteigen werden.
  • Ferienwohnung finanzieren
    15.01.2018
    Wir haben ein Eigenheim und möchten nun eine Ferienwohnung erwerben. Was müssen wir bei der Finanzierung beachten?
    Die Finanzierungsrichtlinien für Ferienobjekte sind bei vielen Banken strenger als jene für Eigenheime. So werden zum Beispiel maximal 50 bis 60 Prozent durch die Bank fremdfinanziert – der Rest muss aus Eigenmitteln erbracht werden. Im Gegensatz zum Eigenheim darf das Eigenkapital dabei nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) oder der Säule 3a stammen. Zudem müssen die Hypotheken oft bis auf 40 Prozent statt bis auf die üblichen 66 Prozent amortisiert werden. Die Berechnung der Tragbarkeit wird unterschiedlich gehandhabt. Einige Banken ziehen die kalkulatorischen Kosten des Ferienobjektes vom Einkommen ab, andere addieren die Kosten für Eigenheim und Ferienobjekt, wobei diese dann nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Tipp: Oft ist es am einfachsten, die Hypothek auf dem Eigenheim zu erhöhen und nur einen allfälligen Restbetrag als Hypothek für das Ferienobjekt aufzunehmen.
  • Welche Hypothekarstrategie fürs 2018?
    15.12.2017
    E. C. In den Medien wird vermehrt über steigende Zinsen berichtet. Welche Auswirkungen hat das auf die Hypothekarzinsen und welche Strategie sollte 2018 verfolgt werden?
    Die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) orientiert sich zu einem grossen Teil an derjenigen der Europäischen Zentralbank (EZB). Die EZB strebt zwar eine geldpolitische Normalisierung an, führt aber das Anleihe-Kaufprogramm im reduzierten Rahmen von 30 Milliarden Euro pro Monat noch bis mindestens Ende September 2018 weiter. Eine Leitzinserhöhung durch die EZB macht in dieser Zeit keinen Sinn. Entsprechend bleibt auch die Politik der SNB expansiv. Über alles gesehen dürfte diese Entwicklung zu einer Seitwärtsbewegung der Hypothekarzinsen führen, was weiterhin für Geldmarkthypotheken (LIBOR) spricht. Möchten Sie dennoch auf Festhypotheken setzen, sollten Sie einen gestaffelten Einstieg prüfen. Dadurch können Sie noch eine Zeit lang von den tieferen Zinsen der Geldmarkthypotheken profitieren und andererseits Ihre Meinung nochmals revidieren, falls sich die Wirtschaft weniger gut entwickelt, als es heute erwartet wird.
  • Festhypothek "parkieren"
    01.12.2017
    C. R. Wir verkaufen Ende Jahr unser Einfamilienhaus. Bis unsere neue Eigentumswohnung Mitte 2019 bezugsbereit ist, ziehen wir in eine Mietwohnung. Können wir während dieser Zeit unsere Festhypothek bei der Bank «parkieren»?
    Bei vielen Kreditgebern kann eine Festhypothek von einem alten auf ein neues Objekt übertragen werden, sofern der Übergang nahtlos – sprich innerhalb weniger Tage – möglich ist. In Ihrem Fall wäre die Übertragung der Hypothek erst nach eineinhalb Jahren möglich. In dieser Zeit müssten Sie der Bank eine Ersatzsicherheit in Form von verpfändeten Kontoguthaben leisten. Das rechnet sich für Sie nicht, denn dadurch zahlen Sie der Bank eine Kreditmarge für eine Finanzierung, die Sie vorübergehend gar nicht benötigen. Auch die Bank hat an einer solchen Lösung keine Freude, da sie die Hypothek in eine Art Lombardkredit umwandeln und für das Kontoguthaben unter Umständen sogar negative Zinsen bei der SNB entrichten muss. Deshalb führt kein Weg an einer vorzeitigen Auflösung vorbei, ausser es gelingt Ihnen, Ihre Festhypothek auf den Käufer Ihrer Liegenschaft zu übertragen.
  • Tragbarkeit und Amortisation im Alter
    15.11.2017
    C. R. In den Medien liest man vermehrt davon, dass Banken bei Pensionierten hohe Amortisationen oder sogar den Verkauf der Liegenschaft verlangen, weil die Tragbarkeit nicht mehr gewährleistet ist. Wie kann ich eine solche Situation vermeiden?
    Im Rahmen einer verschärften Regulierung sind alle Banken dazu verpflichtet, ihre Hypothekarkredite periodisch zu überprüfen. Dazu gehört auch die Neuberechnung der Tragbarkeit. Diese ist nur erfüllt, wenn die Belastung aus Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten (1 Prozent des Liegenschaftswertes) und allfälligen Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmacht. Weil das Einkommen nach der Pensionierung oft sinkt, haben immer mehr Pensionierte Mühe, diese Regel zu erfüllen. Deshalb sollte man spätestens im Alter von 55 Jahren prüfen, ob die Tragbarkeit nach der Pensionierung noch erfüllt sein wird. Ist dies nicht der Fall, können in der Zeit bis zur Pensionierung zusätzliche Gelder angespart werden, um die Hypothek zu amortisieren oder das Renteneinkommen zu erhöhen. Tipp: Prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch Einkäufe in die Pensionskasse.
  • Wie sollen wir Renovationen finanzieren?
    01.11.2017
    B. F. Wir planen Renovationen an unserem Eigenheim in der Höhe von rund 80 000 Franken. Wie sollen wir dieses Vorhaben finanzieren – mittels Hypothekarerhöhung oder Säule-3a-Kontoguthabens?
    Ihr Säule 3a-Kontoguthaben wird aktuell kaum verzinst. Eine Hypothekarerhöhung, die unter 100 000 Franken liegt, kann hingegen einiges an Zinsen kosten, trotz anhaltenden Tiefzinsniveaus. So ist es gängig, dass Banken entweder einen Zinszuschlag für die geringe Summe berechnen oder gar das Mehrdarlehen nur auf variabler Basis finanzieren, was aktuell mehr als 2,25 Prozent Zins bedeuten würde. Des Weiteren kann eine Hypothekarerhöhung zu Grundbuch-
    und Notariatsgebühren führen, falls eine Schuldbrieferhöhung notwendig wird. Ein regelmässiger Bezug des Säule-3a-Guthabens ist ausserdem aus steuerlichen Gründen vorteilhaft. Klären Sie jedoch im Vorfeld mit der Vorsorgestiftung ab, ob die geplanten Renovationsarbeiten deren Kriterien entsprechen, denn gewisse Arten von Renovationen werden nicht durch Vorsorgegelder finanziert – dazu gehören zum Beispiel Luxusausbauten oder Ausbauten ausserhalb des Wohnbereichs.
  • Wechsel von Libor in Festhypothek?
    15.10.2017
    E. E. Meine Hypothek ist seit geraumer Zeit im Libor finanziert, und ich konnte bisher dank der tiefen Zinsen viel Geld sparen. Dennoch überlege ich mir, ob nun der Zeitpunkt für einen Wechsel in eine Festhypothek gekommen ist?
    In der Schweiz zeichnet sich nach wie vor keine Trendwende zu deutlich steigenden Zinsen ab. Die Zinsunterschiede zwischen Festund Geldmarkt-Hypotheken (Libor) betragen je nach Laufzeit bis zu 0,9 Prozentpunkte. Und da die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt bei einer Anlagedauer von bis zu sechs Jahren immer noch negativ sind, kann davon ausgegangen werden, dass die Geldmarkthypothek auch in den kommenden Jahren das günstigste Modell bleiben wird. Aus diesem Grund ist momentan von einem Wechsel des gesamten Betrages in eine Festhypothek abzuraten. Einzig aus Risikoüberlegungen könnte ein Anteil der Gesamtfinanzierung als langjährige Festhypothek für mindestens sieben Jahre aufgenommen werden. Tipp: Bei grösseren Hypothekarvolumen sollten Sie die Umwandlung gestaffelt vornehmen.
  • Zusammenlegen von mehreren Schuldbriefen
    01.10.2017
    A. L. Auf meiner Liegenschaft lasten 17 Papier-Schuldbriefe. Nun möchte ich zu einem günstigeren Kreditgeber wechseln. Dieser verlangt aber eine Zusammenlegung der Schuldbriefe. Welche Nachteile bringt das für mich?
    Schuldbriefe sind Wertpapiere und erfordern deshalb einen besonders sorgfältigen Umgang durch den Kreditgeber. Je höher die Anzahl Schuldbriefe ist, die auf einem Objekt lasten, desto grösser sind die Aufwendungen für die Ein- und Ausbuchung, Versicherung und Aufbewahrung. Ein Hypothekargeber, der dank schlanker Verwaltungskosten günstige Zinsen anbieten kann, verlangt bei einer solch hohen Anzahl von Schuldbriefen in der Regel eine Zusammenlegung derselben. Meistens erfolgt dabei auch eine Umwandlung in einen Register-Schuldbrief. Mit Ausnahme von einmaligen Gebühren entstehen für Sie keine Nachteile. Im Gegenteil, Register-Schuldbriefe können nicht mehr verloren gehen und der Transfer bei einem zukünftigen Wechsel des Kreditgebers oder Verkauf der Liegenschaft ist wesentlich einfacher als mit Papier-Schuldbriefen.
  • Festhypothek auf Termin-jetzt sinnvoll?
    15.09.2017
    C. R. Vor einem Jahr haben Sie von einer Festhypothek auf Termin abgeraten – hat sich Ihre Meinung diesbezüglich geändert?
    Der Abschluss einer Festhypothek auf Termin lohnt sich nur dann, wenn man bis zur Auszahlung der Hypothek mit einem substanziellen Zinsanstieg rechnet. Es zeichnet sich jedoch in der Schweiz nach wie vor keine Trendwende zu höheren Hypothekarzinsen ab. Von der US-Notenbank wurden für 2017 drei bis vier Leitzinserhöhungen erwartet. Stand heute bleibt es vermutlich bei den zwei Anpassungen von März und Juni. Auch bei der Europäischen Zentralbank (EZB) sind Zins-Erhöhungen derzeit kein Thema. Es könnte sogar sein, dass die EZB das Anleihen-Programm, das Ende 2017 ausläuft, verlängern wird. All dies führt weiterhin zu einer Seitwärtsbewegung der Schweizer Hypothekarzinsen. Aus diesem Grund lohnt sich der Abschluss einer Festhypothek auf Termin vermutlich nicht. Wenn Sie dennoch eine Termin-Festhypothek für Herbst 2018 abschliessen möchten, müssen Sie gegenüber den heutigen Zinssätzen mit einem Aufpreis von rund 0,05 Prozentpunkten für 5 Jahre und bis ca. 0,15 Prozentpunkte für 10 Jahre fest rechnen.
  • Liegenschaft im Baurecht - 1. Hypothek amortisieren
    01.09.2017
    K. S. Wir haben vor 20 Jahren eine Liegenschaft im Baurecht gekauft. Derzeit lastet nur noch eine 1. Hypothek auf der Liegenschaft. Diese muss normalerweise nicht amortisiert werden. Dennoch verlangt die Bank weitere Amortisationen. Ist das zulässig?
    Bei Liegenschaften im Baurecht gehört einem nur das Gebäude, während das Land für maximal 99 Jahre «gemietet» wird. Für den Käufer bringt das den Vorteil, dass er sich mit weniger Eigenkapital Wohneigentum leisten kann. Dafür partizipiert er nicht an der Steigerung der Landpreise. Wenn der Baurechtsvertrag abläuft, fällt das Gebäude gegen eine Entschädigung an den Baurechtsgeber zurück. Deshalb wird der Kreis von potenziellen Käufern im Laufe der Zeit immer kleiner. Und verständlicherweise werden gegen Ende des Baurechtsvertrages nur noch die absolut notwendigen Unterhaltsarbeiten erledigt. Diesem mehr oder weniger vorgegebenen Wertverlust tragen die Banken Rechnung, indem sie auch auf der ersten Hypothek Amortisationen verlangen. Dadurch verlieren Sie aber kein Geld, sondern es kommt zu einer Vermögensumschichtung.
  • Gibt es künftig keine Libor-Hypotheken mehr?
    10.08.2017
    I. W. Ich habe gelesen, dass der Libor abgeschafft wird. Gibt es künftig keine Libor-Hypotheken mehr?
    Beim Libor bzw. «London Interbank Offered Rate» handelt es sich um einen Durchschnittszinssatz, zu dem sich 11 bis 18 Banken in London nach eigenen Angaben gegenseitig Geld ausleihen. Auf diesen Satz addiert die Bank bei Libor-Hypotheken ihre Kundenmarge. Offenbar haben in der Vergangenheit einige Banken bei der Meldung der Zinssätze gemogelt und sich dadurch finanzielle Vorteile verschafft. Dabei wurden vor allem die Anleger geschädigt, während die Kreditnehmer tendenziell von den Manipulationen profitiert haben. Die Finanzmarktaufsicht will deshalb das heutige Erhebungsverfahren für den Libor in den nächsten vier Jahren überarbeiten. Ob der Libor danach noch so heissen wird, ist offen. Auf jeden Fall wird es Libor-Hypotheken – wenn möglicherweise auch unter einem anderen Namen und mit einer geänderten Berechnungsformel – weiterhin geben.
  • Übernahme Festhypothek durch unseren Sohn?
    20.07.2017
    Ch. R. Wir übergeben unser Einfamilienhaus unserem Sohn – kann er die Hypothek bei seiner Hausbank abschliessen, oder muss er unsere laufende Festhypothek übernehmen?
    Ihr Sohn ist frei, die Hypothek beim Institut seiner Wahl aufzunehmen. Dies hat jedoch zur Folge, dass Sie Ihre bestehende Festhypothek vorzeitig auflösen müssen und eine hohe Ausstiegsentschädigung fällig wird. Darin ist auch die Marge der Bank (rund 1 Prozent) für die Restlaufzeit enthalten. Diese Marge zahlt Ihr Sohn auch beim neuen Hypothekargeber. Aus Sicht der Familie wird die Marge dadurch doppelt bezahlt. Deshalb ist es günstiger, wenn Ihr Sohn die laufende Festhypothek übernimmt und Sie die Ausstiegsentschädigung vom Abtretungspreis abziehen, anstatt sie der Bank zu bezahlen. Dies ist meistens auch steuerlich interessanter, da die Ausstiegsentschädigung nur von den Grundstückgewinnsteuern, nicht aber vom Einkommen abgezogen werden kann. Sofern Sie planen, selber ein neues Eigenheim zu erwerben, ist hingegen ein Übertrag der bestehenden Hypothek auf Ihr neues Objekt die einfachste Lösung.
  • Ersatzliegenschaft mit Pensionskassengeld finanzieren?
    01.07.2017
    P. G. Wir verkaufen unsere mit Pensionskassenkapital finanzierte Liegenschaft und planen, in einem Jahr ein neues Objekt zu erwerben. Worauf müssen wir bei den Pensionskassengeldern achten?
    Grundsätzlich müssen Pensionskassengelder bei einem Verkauf der Liegenschaft in die 2. Säule zurückgeführt werden. Im Fall einer Ersatzbeschaffung besteht jedoch innert einer gewissen Frist (in der Regel bis zu zwei Jahre) die Möglichkeit, das Kapital auf einem Freizügigkeitskonto zu parkieren. Falls Sie für den Kauf des neuen Objekts nicht auf das Kapital angewiesen sind, ist eine Rückzahlung in die ordentliche Pensionskasse in Betracht zu ziehen – insbesondere, wenn das Kapital nicht gewinnbringend angelegt ist. Mit einer Rückzahlung bessern Sie Ihre Altersrente wieder auf, erhalten die Kapitalsteuer zurück und ermöglichen sich allfällige steuerbegünstigte Pensionskasseneinkäufe in der Zukunft. Ausserdem ist die Verzinsung – auch wenn mit mindestens 1 Prozent sehr gering – immer noch höher als auf konventionellen Sparkonten.
  • Scheidung und Eigenheim
    15.06.2017
    A. A. Wir besitzen ein Eigenheim und lassen uns scheiden. Meine Frau übernimmt die Liegenschaft. Darauf lastet eine Festhypothek. Muss diese nun aufgelöst werden?
    Die meisten Banken sind im Scheidungsfall insofern kulant, als dass man bestehende Hypotheken unverändert weiterführen kann. Voraussetzung ist, dass die Tragbarkeit (die Regel besagt, dass die kalkulatorischen Liegenschaftskosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen) mit dem alleinigen Einkommen der Ehefrau, inklusive allfälliger Alimente, nach wie vor gewährleistet ist. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, muss man Alternativlösungen wie beispielsweise weiterhin eine Solidarhaftung durch Sie oder eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek in Betracht ziehen. Der letzte Ausweg wäre ein Verkauf der Liegenschaft. Dies hätte dann eine frühzeitige Auflösung der Festhypothek zur Folge und wäre mit Ausstiegskosten verbunden. Tipp: Gehen Sie den Hypothekargeber frühzeitig an, bevor die Scheidungskonvention steht, damit die Konvention allenfalls angepasst werden kann.
  • Wechsel Hypothekargeber
    01.06.2017
    E. A. Wir möchten den Hypothekargeber wechseln, die bisherige Bank stellt nun eine Rechnung über mehrere hundert Franken. Ist das zulässig?
    Bei der Rückzahlung einer Hypothek fallen oft Arbeiten an, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Beispielsweise müssen Zahlungsversprechen des ablösenden Instituts geprüft, Schuldbriefe ausgeliefert und je nach Staffelung gesplittet und wieder eingebucht werden; und wegen des Geldwäschereigesetzes sind die Geldflüsse zu kommentieren. Aus diesem Grund verrechnen praktisch alle Institute eine Abschlussgebühr. Diese reicht von pauschal 300 Franken (pro Hypothekarfälligkeit) bis zu tausend Franken. Eine sehr hohe Gebühr ist allerdings nur zulässig, wenn dies im Kreditvertrag so vereinbart wurde oder Ihnen die Bank glaubhaft darstellen kann, dass sie in Ihrem Fall tatsächlich besonders hohe Aufwendungen bei der Rückzahlung der Hypothek hatte. Es lohnt sich deshalb, bei der Wahl der Bank immer auch einen Blick auf die Gebührenordnung zu werfen oder –falls eine solche nicht vorliegt – sich nach den Kosten einer Hypothekarrückzahlung zu erkundigen.
  • Einkauf in PK vs. Amortisation der Hypothek
    15.05.2017
    L. G. Wir haben einige Barmittel angespart und überlegen uns, damit die Hypothek ausserordentlich zu amortisieren oder Einkäufe in die Pensionskasse vorzunehmen. Was empfehlen Sie uns?
    Je nach Wohnkanton und Höhe Ihres Grenzsteuersatzes reduziert sich pro Franken Einkauf in die Pensionskasse Ihre Steuerrechnung um rund 20 bis 36 Rappen. Bei einem Einkauf von beispielsweise 25 000 Franken sind das 5000 bis 9000 Franken weniger Steuern. Allerdings müssen die Gelder beim späteren Bezug zum sogenannten Rentensatz versteuert werden. Dieser bewegt sich bei rund 10 bis 15 Prozent. Unter dem Strich verbleibt somit immer noch ein Plus von 5 bis 26 Prozent auf dem Einzahlungsbetrag. Es kommt hinzu, dass die Gelder in der Pensionskasse meistens höher verzinst werden als die Hypothek. Ein PK-Einkauf ist deshalb interessanter, als die Hypothek zurückzubezahlen. Vorsicht ist bei Pensionskassen mit Unterdeckung geboten, weil man hier einen Teil der Gelder verlieren könnte. Ebenso gibt es einige Jahre vor der Pensionierung oft zeitliche Einschränkungen zu beachten. Tipp: Verteilen Sie die Einkäufe auf mehrere Jahre, damit Sie die jeweils höchste Progressionsstufe brechen.
  • Hypotheken von verschiedenen Anbietern
    01.05.2017
    M. Z. Wir würden gerne eine
    Libor- und eine langjährige Festhypothek kombinieren. Wegen der Zinsen möchten wir die Libor bei einer Bank und die Festhypothek bei einer Lebensversicherung abschliessen. Funktioniert das?
    Während die Banken drei- bis fünfjährige Festhypotheken bevorzugen, suchen Lebensversicherungen langfristige Laufzeiten. Deshalb sind Versicherungen bei den Langfristzinsen günstig, während die Banken im kurzen und mittleren Bereich die Nase vorn haben. Es liegt auf der Hand, dass Sie vom jeweils günstigeren Angebot profitieren möchten, nur machen da die Anbieter nicht mit. Grund: Wenn eine Hypothek auf zwei Institute aufgeteilt wird, muss einer der beiden Kreditgeber bereit sein, eine Nachgangsfinanzierung zu gewähren. Dadurch erhöhen sich die Risikokosten. Deshalb ist kein Anbieter bereit, eine Hypothek langfristig im Nachgang zu finanzieren. Dies gälte auch dann, wenn beide Schuldbriefe im gleichen Rang wären. Prüfen Sie deshalb, welcher Kreditgeber den besten Zinssatz für die von Ihnen gewählte Strategie anbietet.
  • Unterstützung der Kinder
    15.04.2017
    E. B. Wir möchten unseren Sohn beim Liegenschaftskauf finanziell unterstützen. Wie gehen wir am besten vor?
    Durch die vielerorts hohen Immobilienpreise haben junge Familien zunehmend Mühe, Wohneigentum zu kaufen. Ein finanzieller Beitrag der Eltern entscheidet hier oft über Kauf oder Nichtkauf. Am einfachsten ist eine klassische Schenkung, die so hoch angesetzt sein sollte, dass Ihr Sohn zusammen mit seinem eigenen Vermögen mindestens die zwanzig Prozent Eigenmittelhürde der Banken erreicht und deren Tragbarkeitsrichtlinien erfüllt. Wichtig ist, dass Sie auf diese Gelder definitiv verzichten können und – sofern Sie mehr als ein Kind haben – bei einem Erbfall keine Pflichtteile verletzt werden. Bestehen diesbezüglich Unklarheiten, können Sie Ihren Sohn auch mit einem zinslosen und nicht mortisationspflichtigen Darlehen unterstützen. Zinslos und amortisationsfrei deshalb, weil die Bank die Gelder sonst nicht als echtes Eigenkapital anrechnet. Am besten halten Sie die Eckdaten des Darlehens in einem Vertrag fest, damit Ihr Sohn diesen der Bank zeigen kann.
  • Übertragung der Hypothek auf Dritte
    01.04.2017
    D. D. Wir haben von unserer Bank ein Informationsschreiben und neue Kreditverträge erhalten, wonach unsere Hypothek auf einen Dritten übertragen werden kann. Müssen wir uns diesbezüglich Sorgen machen?
    Die Übertragung bzw. Verbriefung von Hypotheken ermöglicht es der Bank, ihre Hypotheken direkt am Kapitalmarkt zu refinanzieren. Das ist besonders in Krisenzeiten ein wichtiges Instrument, damit sich die Bank über Wasser halten und Ihnen weiterhin eine Hypothek gewähren kann. Auch wenn eine Hypothek übertragen wird, gelten weiterhin und unverändert die Bestimmungen in den von Ihnen unterzeichneten Kreditverträgen. Erst bei Fälligkeit der Hypothek können diese angepasst werden, wobei es Ihnen dann freisteht, zu einem anderen Institut zu wechseln. Ein weiterer Punkt ist das Bankgeheimnis. Die Finma hält klar fest, dass bei Weitergabe Ihrer Daten die Outsourcing-Richtlinien eingehalten werden müssen. Dadurch wird de facto das Bankgeheimnis auf alle bei der Übertragung beteiligten Parteien ausgeweitet. Es gibt deshalb keinen Grund, sich wegen einer solchen Übertragungsklausel Sorgen zu machen.
  • Zinsszenarien für die nächsten Monate?
    15.03.2017
    L. G. Sie haben vor längerer Zeit letztmals über mögliche Zinsszenarien geschrieben. Deshalb würde ich nun gerne von Ihnen wissen, wie Sie die nächsten Monate sehen?
    Nachdem die Zinsen im Spätsommer 2016 ihre vorläufig absoluten Tiefstwerte erreicht hatten, ging es gegen Ende des Jahres etwas nach oben. Dies aus zwei Gründen: Erstens hatte die US- Notenbank ihre Leitzinsen nach langer Ansage erstmals erhöht, zweitens zog in vielen Ländern die Inflation an. Während für den US-Dollar weitere Zinserhöhungen erwartet werden, war die stärkere Inflation eine Reaktion auf wieder etwas höhere Energiepreise. Beide Ereignisse haben auf die CHF-Zinsen aber nur beschränkt Einfluss. upttreiber für die CHF-Zinsen ist weiterhin der schwache Euro, bei dem sich das Zinsniveau bei den kurzen Laufzeiten gefährlich nahe an die CHF-Zinsen angenähert hat. Das setzt die Schweizerische Nationalbank unter Zugzwang und könnte zu noch tieferen negativen CHF-Zinsen führen. Zusammenfassend spricht deshalb sehr wenig für steigende CHF-Zinsen und vieles für gleichbleibende oder sogar noch tiefere Zinsen.
  • Hypothek amortisieren?
    01.03.2017
    R. K. Wir denken darüber nach, unsere demnächst fällig werdende Hypothek mit einem grösseren Betrag zu amortisieren. Unsere Bank rät wegen der tiefen Zinsen davon ab. Was halten Sie davon?
    Nur wegen der tiefen Zinsen alleine lohnt es sich für Sie nicht, Schulden zu haben. Die Frage ist vielmehr, wie Sie die Gelder anlegen, wenn Sie die Hypothek nicht amortisieren. Werden diese auf einem Sparkonto platziert, erhalten Sie aktuell einen Zinssatz zwischen sehr wenig und gar nichts, während die Hypothek je nach Laufzeit 1 bis 1,5 Prozent kostet. Die Hypothekarzinsen «schlagenSie nur dann, wenn Sie die Gelder langfristig in Aktien -fonds) anlegen. Dabei gehen Sie aber Verlustrisiken ein. Wenn Sie ein solches Risiko scheuen, zahlen Sie die Hypothek besser zurück. Achten Sie aber darauf, eine sehr grosszügige Reserve für Unvorhergesehenes zu behalten. Denn die Rückzahlung der Hypothek ist kein Problem, während eine Wiederaufstockung gerade nach der Pensionierung oft sehr schwierig bis unmöglich ist.
  • Kauf von Eigentum nach der Pensionierung
    15.02.2017
    M. Z. Wir sind pensioniert, leben in einer Mietwohnung und überlegen uns, nochmals Wohneigentum zu erwerben. Worauf müssen wir dabei achten?
    Viele Banken gewähren Pensionierten beim Kauf einer Liegenschaft nur noch eine 1. Hypothek (bis 65 % des Belehnungswertes), obwohl das Alter bei der Hypothekargewährung selbst gemäss Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung keine Rolle spielt. Solange die Tragbarkeit erfüllt ist, also die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5 % gerechnet), Nebenkosten (1 % des Liegenschaftenwertes) und Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen, spricht nichts gegen die Gewährung einer 2. Hypothek. Nicht selten hat man im Alter aber ein verhältnismässig tiefes Renteneinkommen und dafür umso mehr Vermögen. Achten Sie deshalb bei der Wahl der Bank darauf, dass diese auch Vermögenserträge und allenfalls einen Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt. Und auch wenn es ein erstrebenswertes Ziel ist, möglichst wenig Schulden zu machen: Planen Sie für Unvorhergesehenes eine möglichst grosszügige Finanzreserve ein.
  • Register-Schuldbrief - wer ist Kreditgeber?
    15.01.2017
    L. R. Wir haben unsere Hypothek aufgestockt und mussten hierfür einen Register-Schuldbrief errichten lassen. Als Gläubigerin ist nicht unsere Bank, sondern die SIX SIS AG in Olten eingetragen. Wer ist jetzt unser rechtmässiger Kreditgeber?
    Nebst Vorteilen bringt der 2012 eingeführte Register-Schuldbrief auch einige Nachteile mit sich. So ist die Übertragung eines Register-Schuldbriefs nur unter Mitwirkung eines Notars und ⁄ oder des Grundbuchamtes möglich und kostet je nach Kanton einige wenige Dutzend bis mehrere hundert Franken pro Schuldbrief. Register-Schuldbriefe sind auch nicht verbriefungsfähig, das heisst, die Bank kann sich nicht über den Kapitalmarkt refinanzieren, was besonders für Systemrelevante Banken in der Schweiz im Notfall sehr wichtig wäre. Diese Nachteile lassen sich lösen, wenn die Bank die SIX als Verwaltungstreuhänderin einsetzt. Vergleichbar mit Aktien hat Ihre Bank in einem solchen Fall bei der SIX ein Depot, in das alle ihre Register-Schuldbriefe eingebucht sind. Das Kreditverhältnis besteht aber weiterhin ausschliesslich zwischen Ihnen und Ihrer Bank.
  • Indirekte Amortisation über Säule 3a
    15.12.2016
    K. I. Wir amortisieren die Hypothek indirekt, via Säule 3a, und haben mittlerweile einen grösseren Betrag angespart. Die Bank verzinst das Geld aber immer schlechter. Sollen wir die Gelder nun beziehen und die Hypothek damit zurückzahlen?
    Die Zinsen der Säule-3a-Konti bewegten sich lange Zeit in einer eigenen Welt und waren für eine beachtliche Dauer höher als die Zinsen für Geldmarkthypotheken (Libor). Mittlerweile sind die Verzinsungen der 3a-Konti in der Realität angekommen. Je nach Institut erhält man noch 0,1 bis 0,5 Prozent, während die günstigsten Hypotheken ab rund 1,0 Prozent zu haben sind. Wenn Sie die Gelder nicht für Investitionen in die Liegenschaft benötigen und auch nicht fondsgebunden in Wertschriften anlegen möchten, ist ein Bezug auch unter Einbezug des Steuereffekts aus Renditeüberlegungen tatsächlich eine sinnvolle Sache. Beachten Sie dabei, dass ein Bezug nur alle fünf Jahre möglich ist. Wenn die Gelder hingegen in einer Lebensversicherungspolice angelegt sind, lohnt sich ein Bezug wegen des Rückkaufsverlusts der Police nicht. Und selbstverständlich sollten Sie auch nach dem Bezug weiterhin in die Säule 3a einzahlen.
  • Hausverkauf bei bestehender Hypothek
    15.11.2016
    E. M. Auf unserem Einfamilienhaus lastet eine Festhypothek über 450 000 Franken zu 2,1 Prozent, die noch vier Jahre läuft. Nun wollen wir unser Haus verkaufen. Welche Auflösungskosten kommen auf uns zu?
    Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, muss die Bank das Geld anderweitig anlegen. Meistens erhält sie für die Wiederanlage der Gelder einen tieferen Zinssatz als für die Hypothek. Es entsteht also ein Anlageverlust, der dem Kunden in Rechnung gestellt wird. Entscheidend ist somit die Frage,
    wie die Wiederanlage verzinst wird. Beträgt diese 0 Prozent, ist die Ausstiegsentschädigung mit 38 000 Franken exakt gleich gross, wie wenn Sie sämtliche Hypothekarzinsen bis zum ordentlichen Verfall zahlen würden. Rechnet die Bank hingegen mit Minuszinsen, die für vier Jahre bei minus 0,54 Prozent liegen, erhöht sich die Ausstiegsentschädigung auf rund 48 000 Franken. Rechtlich ist der Einbezug von Minuszinsen allerdings umstritten, dennoch praktizieren die meisten Banken diese Methode. Tipp: Günstiger ist es, die Festhypothek auf den Käufer zu übertragen und ihm einen Teil der 38 000 Franken als Entschädigung zu zahlen.
  • Hypothek und U.S.-Präsidentschaftswahlen
    01.11.2016
    L L. Ende Jahr läuft unsere Hypothek ab, und wir stellen uns die nicht ganz ernst gemeinte Frage, ob wir diese vor oder nach den U.S.-Präsidentschaftswahlen erneuern sollen?
    Ein Blick auf die Zinsentwicklung der letzten 30 Jahre zeigt, dass nach der Wahl der Präsidenten in den Jahren 1992, 1996, 2000, 2004 und 2008 die Zinsen gesunken sind. Besonders stark war dieser Effekt 2008, als Barak Obama erstmals gewählt wurde. Das lag aber weniger an Obama, als vielmehr am Ausbruch der weltweiten Finanzkrise. Nur zwei Mal stiegen die Zinsen nach einer Wahl an. 1988, als der Republikaner George Bush seinen Parteikollegen Ronald Reagan ablöste, und 2012, als der Demokrat Obama erneut gewählt wurde. Das Risiko von steigenden Zinsen liegt demnach bei 2:5, und die Parteizugehörigkeit der gewählten Präsidenten spielte offenbar keine Rolle. Dieses Jahr ist ein weiterer Zinsrückgang aber unwahrscheinlich. Bei allen Laufzeiten gilt seit längerer Zeit eine künstliche Zinsuntergrenze von null Prozent, plus Kreditmarge. Sie können sich mit Ihrem Entscheid deshalb noch Zeit lassen.
  • Renovationen
    15.10.2016
    I. L. Wir lassen eine neue Küche einbauen, Kostenaufwand rund 40 000 Franken – sollen wir unsere Hypothek dafür erhöhen? Die Hypothekarzinsen sind ja aktuell sehr tief.
    Die Hypothekarzinsen sind in der Tat auf Rekordtief, was schnell dazu verleitet, die Hypothek aufzustocken und den Betrag für Renovationen zu verwenden. Zu beachten ist, dass auch eine geringfügige Erhöhung der Hypothek einen Kredit-Vollentscheid bei der Bank auslöst und dadurch Fragen auftauchen werden, weshalb Sie eine Küchenrenovation nicht aus Rückstellungen finanzieren können. Kostenmässig gewähren viele Banken Hypothekartranchen unter 100 000 Franken nur auf variabler Basis, d. h. Sie zahlen zwischen 2,5 und 2,75 Prozent Zins dafür. Ausserdem kann die Bank Bearbeitungsgebühren verlangen. Und falls die Schuldbriefdeckung nicht ausreichend ist, muss auch noch der Gang zum Notariat ⁄ Grundbuchamt berücksichtigt werden, was ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Falls Sie also genügend liquide Mittel haben, die derzeit sowieso mit nahezu null Prozent verzinst werden, empfehle ich Ihnen, die neue Küche selber zu bezahlen.
  • Vorzeitige Auflösung
    01.10.2016
    E. K. Unsere 2,6-Prozent-Festhypothek läuft noch vier Jahre. Nun überlegen wir uns, diese vorzeitig
    aufzulösen, um in eine 10-jährige Festhypothek zu wechseln. Ist das eine gute Idee?
    Vielen Hypothekarnehmern ist nicht bewusst, dass der Abschluss einer Festhypothek immer auch eine Wette darauf ist, dass die Zinsen schneller ansteigen, als vom Markt erwartet. Ihr Wetteinsatz sind die Auflösungskosten der bisherigen Festhypothek. Hierzu stellen die Banken die Zinsen bis zum ordentlichen Verfall der alten Festhypothek (in Ihrem Fall 2,6 Prozent) abzüglich eines Wiederanlageertrags (für 4 Jahre minus 0,5 Prozent) in Rechnung. Wegen der Minus-Zinsen ist auch der Wiederanlageertrag negativ. Unter dem Strich kostet Sie der vorzeitige Ausstieg somit 12,4 Prozent der Hypothekarsumme (3,1 Prozent mal 4 Jahre) bzw. verteilt auf 10 Jahre 1,24 Prozent pro Jahr. Eine 10-jährige Festhypothek für beispielsweise 1,1 Prozent verteuert sich so auf 2,34 Prozent. Demnach lautet die Frage: Steigen die Zinsen in den nächsten 10 Jahren im Durchschnitt auf mehr als 2,34 Prozent an? Wenn ja, lohnt sich die vorzeitige Auflösung. Wenn nein, warten Sie besser den ordentlichen Verfall ab.
  • Rückzahlung mit Säule-3a-Guthaben?
    01.09.2016
    A. S. Wir verfügen über ein Säule-3a-Guthaben von zusammen 100 000 Franken. Sollen wir damit die Hypothek amortisieren?
    Säule-3a-Bankguthaben wurden in den letzten Jahren teilweise höher verzinst als Hypotheken. In der Zwischenzeit haben aber alle Anbieter die Zinsen auf Säule-3a-Guthaben deutlich gesenkt, teilweise bis auf 0 Prozent. Wenn Sie heute für eine Hypothek beispielsweise 1 Prozent zahlen, kostet Sie die Hypothek nach Abzug des Steuereffekts zwischen 0,6 und 0,8 Prozent. Wird das Säule-3a-Guthaben mit 0,25 Prozent verzinst, beträgt Ihr Verlust mit der aktuellen Lösung demnach zwischen 0,35 und 0,55 Prozent pro Jahr, d. h. ein Bezug der Säule-3a-Gelder lohnt sich. Allerdings sollten Sie vorgängig prüfen, ob Investitionen in die Liegenschaft anstehen, was mit Säule-3a-Geldern unkomplizierter zu finanzieren ist als über eine Hypothekaraufstockung. Ebenso können Sie auf eine fondsgebundene (Aktien-)Lösung wechseln, was langfristig höhere Renditen bringen dürfte, aber auch Verlustrisiken beinhaltet. Ferner rate ich wegen dem Rückkaufsverlust von einem vorzeitigen Bezug der Säule-3a-Gelder ab, wenn diese in einer Lebensversicherung gebunden sind.
  • Saisonale Hypozinsen
    10.08.2016
    C. Z. Wir haben gehört, dass die Zinssätze für Festhypotheken im Sommer teurer als im Winter sind. Ist dem wirklich so?
    Wie heisst es so schön im Kleingedruckten der Banken für Anlagevorschläge:
    Eine positive Rendite in der Vergangenheit stellt keine Garantie für eine positive Rendite in der Zukunft dar. Geniessen Sie die nachfolgende Analyse und deren Erkenntnisse deshalb mit Vorsicht. Zwischen 2006 und 2015 waren die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken jeweils im Juni oder Juli am teuersten. Einmal war der April und einmal der September der teuerste Monat im Kalenderjahr. 2010 und 2014 zahlte man im Januar den höchsten Zinssatz des Jahres. Umgekehrt waren in 90 Prozent der Jahre die günstigsten Zinsen zwischen Dezember und März zu haben. Statistisch spricht also einiges für die Theorie, dass im Sommer die Zinsen eher teurer und im Winter eher günstiger sind. Allerdings gibt es seit 2015 negative Zinsen, was möglicherweise der Grund für eine verkehrte Welt ist. Zumindest 2016 verhält sich mit einem teuersten Januar und günstigsten Juli bis jetzt eher antizyklisch.
  • Kurzfristige Hypotheken oder Libor?
    20.07.2016
    C. F. Je nach Bank sind zwei- und dreijährige Festhypotheken günstiger als Libor-Hypotheken. Ich überlege mir deshalb, meine Geldmarkthypothek in eine dreijährige Festhypothek zu wechseln. Ist das sinnvoll?
    An den Geld- und Kapitalmärkten werden dreimonatige Laufzeiten zu minus 0,77 Prozent gehandelt, während sich die Laufzeiten von zwei bis vier Jahren bei minus 0,84 Prozent bewegen. Das erklärt den aktuellen Zinsunterschied zwischen LIBOR und kurzen Festhypotheken. Es zeigt aber auch, dass wir eine inverse Zinskurve haben, also kurze Laufzeiten teurer sind als lange. Eine inverse Zinskurve widerspiegelt die Markterwartung, wonach die SNB die Minus-Zinsen noch mehr senken könnte. Sollte das tatsächlich eintreffen, dürften die Banken einen Teil der Minus-Zinsen an die Sparer weitergeben. Damit wird auch die künstliche Untergrenze von 0 Prozent bei der Preisgestaltung der Hypotheken fallen. Wenn Sie heute in eine zwei- oder dreijährige Festhypothek wechseln, profitieren Sie erst nach Ablauf letzterer von dieser möglichen Entwicklung. Es gibt also gute Gründe, der Geldmarkthypothek weiterhin die Treue zu halten.
  • Verkauf und gleichzeitiger Neukauf
    01.07.2016
    E. K. Wir verkaufen unser Einfamilienhaus und kaufen eine noch zu bauende Eigentumswohnung. Die Wohnung müssen wir nach Baufortschritt zahlen. Gemäss unserer Bank können wir aber nicht gleichzeitig zwei Hypotheken tragen. Was raten Sie uns?
    Es kommt relativ häufig vor, dass man für die neue Liegenschaft schon Zahlungen leisten muss, bevor die alte verkauft ist. Dadurch benötigt man vorübergehend zwei Hypotheken und erfüllt dann oft die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken nicht mehr. Die Bank kann von dieser Regel zwar abweichen, aber nur dann, wenn es sich um eine Übergangslösung handelt. Versuchen Sie deshalb, schon heute einen Käufer für die bisherige Liegenschaft zu finden, auch wenn dieser bis zum Bezug noch etwas warten muss. Ferner sollten Sie einen Plan B zur Hand haben, indem Sie die alte Liegenschaft zu einem marktüblichen Preis vermieten, so dass sich diese selber trägt. Rechnen Sie die Hypozinsen dabei mit fünf Prozent. Wenn diese Rechnung aufgeht, ist die Bank normalerweise dazu bereit, vorübergehend auch zwei Hypotheken zu finanzieren.
  • Hypothek im Alter - Höhe der Belehnung
    01.06.2016
    B. C. Wir lesen immer wieder von Pensionierten, denen die Bank die Hypothek kündigt. Unsere Liegenschaft ist nur zu 40 Prozent belehnt. Kann uns das auch passieren?
    Wenn Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten (1 Prozent des Liegenschaftenwerts) und allfällige Amortisationen je nach Bank 30 bis 40 Prozent des regelmässigen (Renten-)Einkommens übersteigen, sind die Kreditregeln verletzt, egal wie tief die Liegenschaft belehnt ist. Die Bank muss sich dann entscheiden, ob sie die Finanzierung als sogenannte «Exception to Policy» weiterführt, wobei sie dann mehr Eigenmittel unterlegen muss, oder sie dem Hypothekarnehmer einen Anbieterwechsel nahelegt. Ist ein Wechsel nicht möglich, kann es tatsächlich dazu kommen, dass die Bank einen Verkauf der Liegenschaft verlangt, allerdings nie von heute auf morgen. Ein freiwilliger Verkauf ist auch für die Bank die bessere Lösung. Damit es gar nicht so weit kommt, sollten Sie einige Jahre vor Pensionierung prüfen, ob die Tragbarkeit auch im Alter erfüllt ist. Wenn nicht, lohnt sich ein gezielter Sparprozess, der durch die sehr tiefen Hypothekarzinsen gut verkraftbar sein sollte.
  • Wann die Bank über Verkauf informieren?
    15.05.2016
    Z. F. Wir möchten unsere Liegenschaft verkaufen. Ab welchem Zeitpunkt sollen wir die hypothekargebende Bank über den Verkauf informieren?
    Rechtlich gesehen können Sie die Liegenschaft ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Es gibt aber eine Reihe von Gründen, weshalb man die Bank möglichst frühzeitig über den geplanten Verkauf informieren sollte. So macht es vor einem Verkauf keinen Sinn, die Liegenschaft mit einer langfristigen Festhypothek zu belasten. Ferner sehen viele Hypothekarverträge auch bei einem Liegenschaftsverkauf Kündigungsfristen von 30 bis 90 Tagen für die Hypothek vor. Deshalb sollte in Absprache mit der Bank die Hypothek rechtzeitig (allenfalls provisorisch) gekündigt werden. Wenn Sie noch laufende Festhypotheken haben, sollten diese wenn immer möglich auf den Käufer übertragen werden. Sie werden dem Käufer zwar die Differenz zu einer aktuell verzinsten Festhypothek vergüten müssen. Dafür sparen Sie aber die Marge der Bank bis zum Endverfall der Festhypothek und werden von der Unsitte vieler Hypothekargeber verschont, welche die Auflösungskosten auf der Basis von negativen Zinsen berechnen.
  • 10 Jahre fest?
    01.05.2016
    I. O. Wir liebäugeln mit dem Abschluss einer langfristigen Festhypothek. In den Medien werden oft zehnjährige Festhypotheken beworben. Ist das eine sinnvolle Laufzeit?
    Nach wie vor sind die Zinssätze an den Geld- und Kapitalmärkten bis über zehn Jahre hinaus negativ, wobei kürzere Laufzeiten stärker von den negativen Zinsen betroffen sind als längere. Die Banken kalkulieren die Zinssätze für ihre Hypotheken aber weiterhin auf einer Basis von mindestens null Prozent, plus ihre Kreditmarge. Das führt dazu, dass vor allem kurz- und mittelfristige Festhypotheken im Verhältnis zu den Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten zu teuer sind. Erst bei Laufzeiten ab zehn Jahren verpufft dieser negative Effekt. Gleichzeitig sind zehn Jahre fest aber auch die maximale Laufzeit, die viele Hypothekargeber anbieten. Deshalb gibt es bei noch längeren Laufzeiten weniger Konkurrenz, und somit sind auch hier die Preise wieder eher zu hoch. Wenn Sie also eine Festhypothek abschliessen wollen, sind zehnjährige Laufzeiten derzeit eine gute Wahl.
  • Gestaffelter Wechsel des Kreditgebers
    15.04.2016
    P. K. Ich habe zwei Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Nun möchte ich die erste Tranche zu einem anderen Institut wechseln, das deutlich günstigere Konditionen anbietet, als meine bisherige Bank. Worauf muss ich dabei achten?
    Heute ist die Verteilung der Hypotheken auf verschiedene Laufzeiten weit verbreitet. Deshalb sind viele Hypothekaranbieter bereit, die Finanzierung einer Liegenschaft mit einer Staffelung von bis zu drei Jahren – selten auch noch mehr – zu übernehmen. Falls die Staffelung mehr als 18 Monate dauert, müssen gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung die Schuldbriefe aber mindestens gleich hoch sein, wie die jeweilige Hypothekartranche. Ist das nicht der Fall, müssen die Grundpfänder angepasst werden. Je nach Kanton und Höhe des Schuldbriefes kostet das ein paar Hundert bis Tausende von Franken. Tipp: Bevorzugen Sie Anbieter, die traditionell attraktive Hypothekarzinsen offerieren. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie für die Folgetranchen einen unattraktiven Zinssatz erhalten.
  • Wohnung als Renditeobjekt kaufen?
    01.04.2016
    R. G. Wir überlegen uns den Kauf einer Eigentumswohnung, die wir anschliessend vermieten wollen. Können wir diese auch zu 80 Prozent über eine Hypothek finanzieren?
    Wird eine Wohnung vermietet, wird daraus ein Renditeobjekt. Und diesbezüglich besagen die Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), dass Renditeobjekte nach der Ertragswertmethode zu bewerten sind. Angenommen, Sie kaufen die Wohnung für 550 000 Franken und rechnen mit jährlichen Mieterträgen von 24 000 Franken, so wird die Bank die Liegenschaft bei einem Kapitalisierungssatz von beispielsweise 5,25 Prozent nur mit 460 000 Franken bewerten. Die Differenz zum Kaufpreis müssen Sie dann auf jeden Fall als zusätzliches Eigenkapital einbringen. Allerdings interpretieren nicht alle Banken die Regeln der SBVg gleich streng. Viele Institute finanzieren ein, zwei oder sogar drei zusätzliche Wohnungen gleich hoch, wie wenn Sie selbst drin wohnen würden. Dennoch empfehle ich Ihnen, besser 30 bis 40 Prozent statt die minimalen 20 Prozent als Eigenkapital einzusetzen. Sie wollen ja eine Rendite auf Ihrem Eigenkapital erwirtschaften und nicht auf einer hoch fremdfinanzierten Liegenschaft.
  • Hypothekenaufstockung für Renovation?
    15.03.2016
    Z. B. Bei unserer Liegenschaft stehen diverse Renovationsarbeiten für rund 30 000 Franken an. Sollen wir diese über eine Hypothekaraufstockung finanzieren?
    Eine Aufstockung der Hypothek hat bei der Bank immer einen Kredit-Vollentscheid zur Folge, was für Sie gewisse Risiken beinhaltet. Gerade wenn in den letzten Jahren nichts oder (zu) wenig renoviert wurde, kann das einen negativen Einfluss auf den Belehnungswert der Liegenschaft haben. Aber auch wenn das Einkommen infolge Pensionierung gesunken ist, könnten die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken nicht mehr erfüllt sein. Ebenso wird sich die Bank Fragen stellen, wenn man bei den tiefen Zinsen der letzten Jahre keine Rückstellungen für den Liegenschaftsunterhalt gebildet hat. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Sie die Renovationen nicht durch Erspartes oder einen Säule-3a-Bezug finanzieren können. Letzteres ist allerdings nur dann möglich, wenn Sie das Säule-3a-Guthaben in Kontoform und nicht in Fonds oder einer Lebensversicherung angelegt haben.
  • Fallende Zinsen: wie lange noch?
    01.03.2016
    I. P. Ich verfolge seit Wochen immer tiefere Zinssätze für Festhypotheken, zum Beispiel 1,13 Prozent
    für zehn Jahre fest bei der HEV Hypothek. Wann hat dieser Trend ein Ende?
    Tatsächlich erreichen die Zinsen am Franken-Geld- und Kapitalmarkt derzeit neue Rekordtiefstwerte. Dies als Folge der getrübten Wirtschaftsaussichten in China, aber auch in den USA und im Euroland. Hinzugekommen sind Stimmen, die für den US-Dollar negative Zinsen voraussagen. Viele Investoren legen ihr Geld deshalb in langläufigen Zinswerten an, um sich sozusagen vor der staatlich verordneten Kapitalvernichtung zu schützen. Das wirkt sich auch auf die Zinsen für Festhypotheken aus. Allerdings haben viele Hypothekargeber interne Schmerzgrenzen definiert, unter denen sie keine Festhypotheken gewähren möchten. Während diese Grenze bei den Kurz-und Mittelläufern schon erreicht ist, besteht bei den langfristigen Festhypotheken nur noch wenig Luft nach unten. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in absehbarer Zeit wieder auf das Niveau von Ende 2015 steigen, ist deshalb höher, als dass die Festzinssätze nochmals substanziell sinken werden.
  • Bankenwechsel bei Ablauf der Festhypothek
    15.02.2016
    A. O. Unsere Festhypothek läuft Ende März ab. Wir möchten dann zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Die bisherige Bank besteht nun aber auf einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Was raten Sie uns?
    Es entspricht dem allgemeinen Verständnis, dass eine Hypothek mit fester Laufzeit nicht gekündigt werden muss. Dennoch haben einige Banken eine solche kundenunfreundliche Klausel in ihren Kreditverträgen. Wird die Kündigungsfrist nicht eingehalten, führen diese Banken die Hypothek meistens variabel für 2 bis 3 Prozent weiter. Ob eine solche Handhabung vor Gericht standhalten würde, ist zumindest fraglich. Allerdings lohnt sich der Gang vor Gericht wegen der verhältnismässig geringen Streitsumme nicht. Prüfen Sie deshalb, ob sich der Wechsel zu einem anderen Anbieter auch dann noch rechnet, wenn Sie für die Hypothek während 6 Monaten die 2 bis 3 Prozent Zinsen zahlen müssen. Falls Sie bei der bisherigen Bank Vermögenswerte deponiert haben, könnte ein Gespräch mit der Bank zu einer Reduktion der Kündigungsfrist oder sogar zu einem vollständigen Verzicht darauf führen.

 

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