Hypotheken Tipps


 
Peter Bannwart

In jeder Ausgabe des Hauseigentümerverbandes, der Zeitung des Schweizerischen Hauseigentümerverband erscheint unsere Kolumne rund ums Thema Hypotheken. 

Peter Bannwart, Hypothekarexperte und Leiter HEV Hypothek gibt Ihnen wertvolle Tipps rund um die Finanzierung Ihrer Immobilie.

 

 

  • Wohnung als Renditeobjekt kaufen?
    01.04.2016
    R. G. Wir überlegen uns den Kauf einer Eigentumswohnung, die wir anschliessend vermieten wollen. Können wir diese auch zu 80 Prozent über eine Hypothek finanzieren?
    Wird eine Wohnung vermietet, wird daraus ein Renditeobjekt. Und diesbezüglich besagen die Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung
    (SBVg), dass Renditeobjekte nach der Ertragswertmethode zu bewerten sind.
    Angenommen, Sie kaufen die Wohnung für 550 000 Franken und rechnen mit jährlichen Mieterträgen von 24 000 Franken, so wird die Bank die Liegenschaft bei einem Kapitalisierungssatz von beispielsweise 5,25 Prozent nur mit 460 000 Franken bewerten. Die Differenz zum Kaufpreis müssen Sie dann auf jeden Fall als zusätzliches Eigenkapital einbringen. Allerdings interpretieren nicht alle Banken die Regeln der SBVg gleich streng. Viele Institute finanzieren ein, zwei
    oder sogar drei zusätzliche Wohnungen gleich hoch, wie wenn Sie selbst drin wohnen würden. Dennoch empfehle ich Ihnen, besser 30 bis 40 Prozent statt die
    minimalen 20 Prozent als Eigenkapital einzusetzen. Sie wollen ja eine Rendite auf Ihrem Eigenkapital erwirtschaften und nicht auf einer hoch fremdfinanzierten Liegenschaft.
  • Fallende Zinsen: wie lange noch?
    01.03.2016
    I. P. Ich verfolge seit Wochen immer tiefere Zinssätze für Festhypotheken, zum Beispiel 1,13 Prozent
    für zehn Jahre fest bei der HEV Hypothek. Wann hat dieser Trend ein Ende?
    Tatsächlich erreichen die Zinsen am Franken-Geld- und Kapitalmarkt derzeit neue Rekordtiefstwerte. Dies als Folge der getrübten Wirtschaftsaussichten in China, aber auch in den USA und im Euroland. Hinzugekommen sind Stimmen, die für den US-Dollar negative Zinsen voraussagen. Viele Investoren legen ihr Geld deshalb in langläufigen Zinswerten an, um sich sozusagen vor der staatlich verordneten Kapitalvernichtung zu schützen. Das wirkt sich auch auf die Zinsen für Festhypotheken aus. Allerdings haben viele Hypothekargeber interne Schmerzgrenzen definiert, unter denen sie keine Festhypotheken gewähren möchten. Während diese Grenze bei den Kurz-und Mittelläufern schon erreicht ist, besteht bei den langfristigen Festhypotheken nur noch wenig Luft nach unten. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in absehbarer Zeit wieder auf das Niveau von Ende 2015 steigen, ist deshalb höher, als dass die Festzinssätze nochmals substanziell sinken werden.
  • CH-Usanz vs.internationale Usanz
    01.02.2016
    S. I. Ich habe die Zinsabrechnung für meine Festhypothek überprüft und komme auf ein tieferes Resultat als meine Bank. Diese begründet die Differenz mit der angewendeten internationalen Usanz. Ist das zulässig?
    Der Grossteil der Banken rechnet die Zinsen für Festhypotheken mit der CH-Usanz. Dabei wird jeder Monat mit 30 Tagen sowie das Jahr bzw. der Divisor mit 360 Tagen berechnet. Bei unterjährigen Laufzeiten ist hingegen die internationale Usanz üblich. Dabei wird die effektive Anzahl Tage durch 360 geteilt. Findige Banken wenden die internationale Usanz auch für Festhypotheken an und erhalten so jedes Jahr für 5 Tage (in einem Schaltjahr sogar für 6 Tage) mehr Zinsen. Aus einem Zins von beispielsweise 2,0 Prozent wird so ein effektiver Jahreszins von 2,03 Prozent. Das ist zwar unschön, aber zulässig, wenn es so vertraglich vereinbart wurde. Verlangen Sie deshalb bei der Anschlussfinanzierung, dass die Bank entweder auf die CH-Usanz wechselt oder Ihnen beim Zinssatz entsprechend entgegenkommt.
  • Schuldbrief löschen lassen?
    15.01.2016
    E. K. Wir haben letztes Jahr unsere Hypothek um einen grösseren Betrag amortisiert und haben nun von der Bank den frei gewordenen Schuldbrief zugestellt erhalten. Sollen wir diesen löschen lassen?
    Die Löschung eines Schuldbriefs ist in vielen Kantonen kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr möglich. Dennoch sollten Sie sich einen solchen Schritt gut überlegen. Falls Sie – aus welchen Gründen auch immer – die Hypothek in Zukunft wieder erhöhen möchten, müssen Sie einen neuen Schuldbrief errichten lassen, was beachtliche Kosten verursacht. Aber auch wenn Sie die Hypothek nie mehr aufstocken werden, sind Ihre Nachkommen oder ein möglicher Erwerber Ihrer Liegenschaft dankbar dafür, wenn sie den bestehenden Schuldbrief übernehmen können. Wichtig ist, dass Sie den Papier- Schuldbrief sorgfältig aufbewahren. Am besten bei den übrigen Unterlagen zur Liegenschaft oder in einem Tresor. Einen verlorenen Papier-Schuldbrief kraftlos erklären zu lassen, kostet viel Geld und Zeit. Sofern es sich bereits um einen Register-Schuldbrief handelt, ist es wichtig, darauf zu achten, dass die Übertragung von der Bank auf Sie als Eigentümer im Grundbuch angemeldet wird.
  • Bank verlangt zusätzliche Sicherheiten
    15.11.2015
    K. C. Wir haben unsere Liegenschaft vor zehn Jahren gekauft und damals mit 20 Prozent Eigenkapital finanziert. Nun verlangt die Bank zusätzliche Sicherheiten in Form von Säule- 3a-Guthaben, obwohl die Immobilienpreise gestiegen sind. Was halten Sie davon?
    Die Richtlinien bei der Hypothekargewährung wurden in den letzten Jahren verschärft. Beispielsweise müssen Hypothekarkredite periodisch neu beurteilt werden. Dabei wird der aktuelle Wert der Liegenschaft geschätzt und die Tragbarkeit erneut berechnet. Falls der (bankinterne)
    Schätzwert tiefer als vor zehn Jahren ausfällt, kann das ein möglicher Grund sein, weshalb die Bank zusätzliche Amortisationen oder Sicherheiten verlangt. Denkbar ist auch, dass die Tragbarkeit nicht mehr gewährleistet ist. Mittels Zusatzsicherheiten kann oft auf Pflichtamortisationen verzichtet werden, was sich positiv auf die Tragbarkeitsrechnung auswirkt. Die Verpfändung von Vorsorgegeldern bringt in der Regel keine Nachteile, da diese sowieso bis zur Pensionierung blockiert sind. Dennoch sollten Sie sich bei der Bank über die genauen Hintergründe informieren.
  • Guter Zeitpunkt für Festhypothek?
    01.11.2015
    A. T. In einem halben Jahr läuft meine Festhypothek ab. Ich möchte erneut auf Festhypotheken setzen, weil mir Budgetsicherheit wichtig ist. Lohnt sich ein Abschluss im aktuellen Umfeld?
    Schwache Wachstumszahlen aus China, eine erneut erwartete Verschiebung der Leitzinserhöhungen durch die amerikanische Notenbank und die jüngste Ankündigung des Chefs der Europäischen Zentralbank, noch mehr frische Euros drucken zu wollen und auf den Markt zu werfen – all dies sorgt für einen erneuten Rückgang der Zinsen. Folglich ist der Zeitpunkt für den Abschluss von langfristigen Festhypotheken – selbst wenn diese erst in ein paar Monaten ausbezahlt werden – derzeit besonders attraktiv. Allerdings gilt das nicht für alle Laufzeiten: Banken kalkulieren die Zinssätze für Festhypotheken auf der Basis von Interbankensätzen (SWAP) plus Bankmarge. Dabei rechnen sie die Interbanksätze mindestens mit 0 Prozent. Effektiv sind die Interbanksätze bis 8 Jahre Laufzeit aber negativ. Wer also eine Festhypothek für 8 oder weniger Jahre abschliesst, zahlt zu viel Zins. Deshalb lohnen sich derzeit nur Festhypotheken mit Laufzeiten über 8 Jahren.
  • Hypothek amortisieren oder an PK zurückzahlen?
    15.10.2015
    P.Z. Ich habe damals für den Kauf unserer Liegenschaft Pensionskassenguthaben bezogen. In der Zwischenzeit habe ich diesen Betrag wieder angespart. Soll ich damit die Hypothek amortisieren oder
    den Bezug rückgängig machen?
    Im aktuellen Umfeld erhalten Sie in der Pensionskasse mehr Zins gutgeschrieben, als Sie für die Hypothek nach Abzug des Steuereffekts zahlen müssen. Dabei spielt es keine Rolle, welches Hypothekarmodell
    Sie wählen. Zumindest vorübergehend ist es somit interessanter, den PK-Bezug rückgängig zu machen. Auch steuerlich kann eine Rückzahlung vorteilhaft sein. Zwar werden Sie bei einer Rückzahlung nur die beim Bezug bezahlte Kapitalsteuer zurückerhalten. Bei allfälligen künftigen Einkäufen können Sie die Einkaufsbeträge aber wieder vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen. Falls Sie also weitere Einkäufe in die Pensionskasse planen, lohnt sich eine Rückzahlung auf jedem Fall, vorausgesetzt, Sie können bis zur Pensionierung mit Sicherheit auf
    die Liquidität verzichten.
  • Verkauf mit Festhypothek
    15.09.2015
    B. K. Ich verkaufe meine Liegenschaft, auf welcher noch eine Festhypothek
    von 400 000 Franken bis 2018 lastet. Kann der Käufer bei einer anderen Bank die Hypothek abschliessen, oder muss er meine Hypothek übernehmen?
    Dies hängt davon ab, wie Sie den Verkauf aufgleisen. Sie haben die Möglichkeit, die Hypothek auf den Käufer zu übertragen, sofern er und Ihre Bank damit einverstanden sind. Dieses Vorgehen schränkt jedoch den Käuferkreis ein, denn nicht jedermann sucht eine Festhypothek für drei Jahre, zudem muss der Zinssatz dem heutigen Niveau entsprechen. Je nach Bank kommt Sie eine vorzeitige Auflösung der Festhypothek aber noch teurer, als wenn Sie dem Käufer die Differenz zu den heutigen Zinsen entrichten. Klären Sie zur Sicherheit bei Ihrer Bank ab, wie hoch die Kosten für den vorzeitigen Ausstieg sind, und unterbreiten Sie dem Käufer dann ein Angebot bis maximal zur Höhe dieser Ausstiegskosten. Die Entschädigung leisten Sie vorzugsweise über eine Reduktion des Kaufpreises, was sich für Sie wenigstens positiv auf eine allfällige Grundstückgewinnsteuer auswirkt.
  • Rückzahlungen
    01.09.2015
    I. Z. Für den Kauf unserer Liegenschaft haben wir seinerzeit Pensionskassengelder bezogen und ein Darlehen von Verwandten erhalten. Nun steht ein Verkauf an, leider zu einem tieferen Preis. Die
    Pensionskasse verlangt dennoch den vollen Vorbezug zurück. Darf sie das?
    Bei einem Verkauf der Liegenschaft müssen Pensionskassengelder grundsätzlich zurückbezahlt werden, ausser man ist schon pensioniert oder steht kurz davor. Ist der Verkaufserlös abzüglich hypothekarisch gesicherter Schulden tiefer als der damalige Bezug, reduziert sich die Rückzahlungspflicht. Das Darlehen Ihrer Verwandten ist nicht mit einem Schuldbrief besichert. Deshalb müssen zuerst die Ansprüche der Pensionskasse befriedigt werden, bevor Ihre Verwandten zum Zug kommen. Vermeiden lässt sich eine solche Situation, indem man für Darlehen aus der Familie ebenfalls einen Schuldbrief errichten lässt. Das muss allerdings spätestens zwei Jahre vor dem Verkauf erfolgt sein. Immerhin erhöht sich durch die Rückzahlung Ihre Altersrente, und falls Sie nochmals eine Liegenschaft kaufen, können Sie die Gelder erneut beziehen.
  • Festhypothek mit Terminzuschlag?
    10.08.2015
    S. A. Meine Festhypothek läuft in einem Jahr ab. Von unserer Bank liegt eine Offerte für eine fünfjährige Festhypothek mit Terminzuschlag vor. Soll ich diese annehmen?
    Festhypotheken auf Termin kosten zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten mehr, als wenn sie sofort ausbezahlt werden. Somit lohnen sich Termin-Festhypotheken nur dann, wenn man bis zur Auszahlung der Hypothek mit einem deutlichen Zinsanstieg rechnet. Ein solcher ist für die nächsten Monate eher unwahrscheinlich. Weil die Banken ihre Hypotheken trotz Negativzinsen auf mindestens 0 Prozent plus Kreditmarge kalkulieren, besteht eine Art Zinspuffer. Erst wenn die SNB die Leitzinsen von derzeit
    –0,75 auf mehr als 0 Prozent erhöht, werden Festhypotheken wieder substanziell teurer. Ich empfehle deshalb, wenn überhaupt, nur einen kleinen Anteil als Festhypothek abzuschliessen. Wählen Sie dabei eine Laufzeit von mehr als sieben Jahren. Den Rest würde ich als kurzfristige Geldmarkthypothek (Libor) aufnehmen.
  • Wohnung selber finanzieren oder mittels Hypothek
    20.07.2015
    L. B. Ich bin pensioniert und verkaufe nun mein Haus, um eine
    altersgerechte Eigentumswohnung zu erwerben. Aus dem Verkaufserlös verbleiben 500 000 Franken, mit welchen ich die neue Wohnung vollständig finanzieren könnte. Ist es aus steuerlichen Gründen trotzdem sinnvoll, eine Hypothek aufzunehmen?
    Oft wird nur aufgrund steuerlicher Gegebenheiten entschieden, ob die Aufnahme einer Hypothek sinnvoll ist oder nicht. Die wesentlich wichtigere Frage ist, ob das verbleibende freie Vermögen ausreicht, um die Lebenshaltungskosten decken zu können. Ist das Kapital erst einmal aufgebraucht, und wollen Sie dann eine Hypothek aufnehmen, sind die Kreditgeber meist sehr unflexibel. Sofern Ihr Renteneinkommen problemlos für den Lebensunterhalt ausreicht, stellt sich die Frage, wie Sie Ihr Vermögen anlegen. Liegt das Geld praktisch unverzinst auf einem Konto, ist es sinnvoller, es in den Wohnungskauf zu investieren. Wenn Sie das Kapital aber in Wertschriften angelegt haben, erzielen Sie im Idealfall eine höhere Rendite, als Sie für die Hypothek zahlen. Gleichzeitig gehen Sie damit aber auch mehr Risiken ein.
  • Hypothek im Alter: kurz-oder langfristig?
    24.06.2015
    A. K. Im Januar 2016 läuft die Festhypothek meiner Mutter aus. Sie ist bereits 87 Jahre alt. Wenn ich neu eine Festhypothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren für sie abschliesse, ist diese im Todesfall meiner Mutter kündbar? Oder macht es Sinn, eine Hypothek mit kürzerer Laufzeit abzuschliessen?
    In der Regel wird bei einem Todesfall die Festhypothek auf die Erben übertragen. Sie können also an sich eine Festhypothek mit langer Laufzeit wählen. Wenn Sie jedoch nicht sicher sind, ob die Liegenschaft im Besitz der Familie bleiben wird, dann ist eine kürzere Laufzeit vielleicht sinnvoller.
    Denn bei einem Verkauf müssten Sie die Festhypothek kostenpflichtig auflösen. Zurzeit rechnet niemand mit stark steigenden Zinsen, weshalb es auch aus diesem Aspekt durchaus Sinn macht, auf kurzfristige Hypotheken oder Geldmarkthypotheken (LIBOR) zu setzen – überlegen Sie deshalb gut, ob Sie wirklich eine Festhypothek brauchen.
  • Zusatzhypothek für Renovationen-welchen Kreditgeber wählen?
    15.06.2015
    B. S. Ich plane, mein Haus zu sanieren, und möchte die Renovationen über eine Hypothek finanzieren. Kann ich für diese Investition bei einem anderen Anbieter eine Hypothek aufnehmen, oder muss ich meine bestehende Hypothek bei der Hausbank erhöhen?
    Grundsätzlich müssten Sie die Erhöhung der Hypothek beim gleichen Kreditgeber tätigen, bei dem bereits die bestehende Hypothek abgeschlossen wurde. Denn dieser verfügt über eine vorgangsfreie Schuldbriefdeckung. Ein anderer Anbieter würde nur nachrangige Sicherheiten für die Hypothek erhalten, was – aufgrund des administrativen Aufwandes und aus Risikoüberlegungen – nicht attraktiv ist. Wenn die bestehende Hypothek jedoch nur noch kurze Zeit läuft oder kurzfristig kündbar ist, können Sie allenfalls Ihre gesamte Hypothek bei einem neuen Institut platzieren.
  • Nutzniessung
    01.06.2015
    Z. T. Ich möchte mein Mehrfamilienhaus, welches ich auch selber bewohne, meinen beiden Kindern übertragen. Das Anrecht, darin wohnen zu bleiben und die Mieterträge zu erhalten, möchte ich beibehalten. Zudem sollten für die Kinder keine Kostenfolgen daraus resultieren. Wie kann ich das am besten lösen und welche Folgen hätte das Vorgehen auf meine bestehende Hypothek?
    Sie können die Liegenschaft Ihren Kindern übertragen und gleichzeitig eine Nutzniessung im Grundbuch zu Ihren Gunsten eintragen lassen. So geht das Eigentum an Ihre Kinder über, jedoch bleibt das Recht, das Objekt zu bewohnen und ⁄ oder zu vermieten, bei Ihnen als Nutzniesser. Der Nutzniesser kommt in der Regel für sämtliche Kosten (Hypothekarzins, Versicherungen, Unterhalt, Reparaturen, Nebenkosten etc.) auf, hat andererseits aber auch das Recht auf die Mieterträge. Die Versteuerung auf Vermögens- wie auch Einkommensseite bleibt in der Regel beim Nutzniesser. Die Hypothek kann grundsätzlich ebenfalls weiterhin auf Sie lauten, jedoch werden die Kinder dem Hypothekargeber zur Absicherung ein Pfandrecht an der Liegenschaft einräumen müssen. Auf jeden Fall sollten Sie ein solches Vorhaben im Vorfeld mit Ihrem Kreditgeber besprechen, da die Vorgehensweise von Institut zu Institut leicht variieren kann.
  • 3a-Guthaben für Hypothek-Amortisation?
    01.05.2015
    A. R. Wir haben gehört, dass man das Säule-3a-Guthaben aus steuerlichen Gründen periodisch beziehen soll. Ende Mai wird unsere Hypothek fällig. Somit besteht die Möglichkeit, dass wir unser 3a-Guthaben beziehen. Macht das Sinn in Anbetracht der momentanen Lage?
    Ein periodischer Säule-3a-Bezug macht grundsätzlich Sinn, da die Hypothekarzinsen normalerweise teurer sind als die Verzinsung des Säule- 3a-Guthabens. Seit Ausbruch der Finanzkrise gilt diese Faustregel aber nur noch bedingt. Denn während Säule-3a-Konten noch immer zwischen 0,5 und 1,4 Prozent abwerfen werden, kostet Sie eine neue Hypothek aktuell zwischen 0,6 und 1,3 Prozent. Solange Sie für die Hypothek nach Steuern weniger Zinsen zahlen, als dass Sie für Ihre 3.-Säule-Guthaben erhalten, lohnt sich die Amortisation mittels der 3. Säule nicht – im umgekehrten Fall schon. Tipp: Sobald Sie mehr als 50 000 Franken in einem 3.-Säule-Gefäss angespart haben, eröffnen Sie einfach ein neues – so können Sie die Konten später gestaffelt beziehen und erzielen damit einen positiven Steuereffekt.
  • Tragbarkeit im Alter
    15.04.2015
    H. F. In einigen Jahren werden wir pensioniert. Aufgrund dessen wird unser Einkommen zurückgehen. Einem Bekannten von uns wurde aus diesem Grund die Hypothek gekündigt. Muss ich
    Angst haben, dass mir dies auch passiert? Wie kann ich vorkehren?
    In vielen Hypothekarverträgen ist geregelt, dass bei einer Verschlechterung der Einkommens- und Vermögenssituation die Hypothek von der Bank ausserordentlich gekündigt werden kann. Bevor jedoch eine Kündigung ausgesprochen wird, prüft die Bank zuerst alle möglichen Alternativen. Zum Beispiel eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek. Sind diese Alternativen nicht umsetzbar, verlangt die Bank vom Kreditnehmer in der Regel einen freiwilligen Verkauf der Liegenschaft. Erst wenn ein Verkauf nicht innert nützlicher Frist erfolgt, greift sie zum letzten Mittel, einer Kündigung der Hypothek. Tipp: Prüfen Sie einige Jahre vor der Pensionierung, also jetzt schon, die Tragbarkeit im Alter. So können Sie allenfalls gezielt Geld für eine Amortisation ansparen.
  • Höherer Zinssatz bei Ablösung von Libor-Hypotheken
    01.04.2015
    M. S. Für unsere Geldmarkthypothek (Libor) zahlen wir aktuell 0,8 Prozent. Diese läuft Ende März aus. Obwohl die Libor-Zinsen gesunken sind, verlangt die Bank neu einen Zinssatz von 1,25 Prozent. Soll ich das Angebot annehmen?
    Die Mehrheit der Banken finanziert Libor-Hypotheken über klassische Spargelder. In normalen Zeiten sind die Spargeldzinsen tiefer als die Libor-Sätze. Die Bank verdient also effektiv mehr, als sie im Kreditvertrag ausweist. Seit einiger Zeit ist der Libor aber tiefer als die Spargeldzinsen, was zur Folge hat, dass die Bank nun weniger verdient, als sie Ihnen gegenüber kundtut. Zusätzlich hat der Regulator höhere Eigenmittelvorschriften eingeführt, welche die Finanzierung von Hypotheken verteuern. Diese Verteuerung geben die Banken an ihre Kunden weiter. Die Erhöhung von 0,8 auf 1,25 Prozent ist dennoch happig, weshalb Sie mit der Bank nochmals das Gespräch suchen sollten. Falls sie Ihnen gar nicht entgegenkommt, macht ein Wechsel zu einem anderen Anbieter Sinn.
  • Teurere Festhypotheken-warum?
    15.03.2015
    S. L. Weshalb sind Festhypotheken teurer geworden, obwohl die Schweizerische Nationalbank (SNB) Mitte Januar die Minuszinsen deutlich erhöht hat?
    Die meisten Banken finanzieren Festhypotheken mehrheitlich über kurzfristige Spargelder. Steigen die Spargeldzinsen an, können die Banken die laufenden Festzinssätze aber nicht einfach erhöhen. Somit tragen sie ein Zinsänderungsrisiko. Dieses lässt sich versichern. Anfang 2015 kostete die Absicherung einer zehnjährigen Laufzeit 0,6 Prozent. Zusammen mit der Kreditmarge von beispielsweise 1,0 Prozent konnte die Bank demnach eine zehnjährige Festhypothek für 1,6 Prozent offerieren. Seit dem SNB-Entscheid sind die Absicherungskosten gestiegen, bei den zehnjährigen beispielsweise von 0,6 auf 0,95 Prozent. Deshalb verlangt die Bank heute für zehn Jahre fest 1,95 Prozent. Anders kalkulieren Lebensversicherungen. Sie erhalten die Gelder aus langfristigen Rentenverpflichtungen und müssen Festhypotheken deshalb nicht absichern. Dafür sind sie aber bei den kürzeren Laufzeiten deutlich teurer und bieten die besonders günstigen LIBOR-Hypotheken meistens gar nicht an.
  • Festhypothek bei Lebensversicherung
    15.02.2015
    M. H. Aufgrund der tiefen Zinsen möchten wir bei unserer Hausbank eine zehnjährige Festhypothek abschliessen und haben eine Offerte für zwei Prozent erhalten. Im Internet finde ich aber
    Angebote, die bis zu dreissig Prozent günstiger sind. Soll ich die Bank wechseln?
    Die Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat die Preisgestaltung für Festhypotheken auf den Kopf gestellt. Vor allem Lebensversicherungen bieten langfristige Festhypotheken sehr günstig an, dafür sind sie bei den kurzen und mittleren Laufzeiten sehr teuer. Wenn Sie also alles auf eine Karte – sprich auf zehn Jahre fest – setzen wollen, dürfte sich ein Wechsel lohnen. Bedenken Sie aber, dass Sie so viel an Flexibilität verlieren und das Risiko eingehen, in zehn Jahren die Hypothek in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Prüfen Sie deshalb eine gemischte Strategie, zu der weiterhin auch ein gewichtiger Anteil an Geldmarkthypotheken zählt. Im Durchschnitt kommen Sie so auf rund 1,4 Prozent. Falls die Zinsen eines Tages wieder ansteigen sollten, können Sie dann immer noch den Anteil an Festhypotheken erhöhen.
  • Ausstieg aus Festhypothek
    01.02.2015
    D. B. Wir verkaufen unser Einfamilienhaus und haben eine Festhypothek, die noch zwei Jahre läuft. Für den vorzeitigen Ausstieg verlangt die Bank eine Entschädigung, die höher ist als der Betrag sämtlicher Zinsen bis zum ordentlichen Verfall. Da kann doch etwas nicht stimmen?
    Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, legt die Bank die Mittel für die Restlaufzeit am Geld- und Kapitalmarkt an. Die Differenz zwischen dem Hypothekarzins und dem Ertrag aus der Geldanlage wird dem Kunden als Ausstiegsentschädigung belastet. Seit der Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank können die Banken diese Gelder nur noch zu Negativzinsen anlegen. Dadurch wird die Ausstiegsentschädigung grösser als der reine Hypothekarzins für die Restlaufzeit. Allerdings geben nicht alle Banken den Negativzins an die Kunden weiter, weshalb Sie das Gespräch mit Ihrer Bank suchen sollten. Noch besser ist es, wenn Sie Ihre Hypothek an den Käufer übertragen. Reduzieren Sie dafür den Kaufpreis um die Differenz zwischen dem Zinssatz Ihrer Hypothek und jenem, den der Käufer heute für eine zweijährige Hypothek zahlen müsste. Dies ist immer noch günstiger als ein Ausstieg, und zudem sparen Sie durch die Kaufpreisreduktion noch Grundstückgewinnsteuern
  • Hypothek bei Versicherung
    15.01.2015
    A. I. Meine Festhypothek bei einer Lebensversicherung wird Ende März fällig. Aus verschiedenen Gründen möchte ich nur noch eine Laufzeit von 3 Jahren abschliessen.
    Die Lebensversicherung, welche sonst immer zu den günstigsten Anbietern zählte, verlangt für diese Laufzeit fast 0,5 Prozentpunkte mehr Zins, als ich bei einer Bank zahlen müsste. Was soll ich tun?
    Lebensversicherungen administrieren Hypotheken meistens zentral und ohne teures Filialnetz. Deshalb können Sie Hypotheken oft günstiger anbieten. Allerdings sind Versicherungen vor allem an langfristigen Laufzeiten interessiert, da sie mit den Hypotheken ihren Rentenverpflichtungen nachkommen möchten.
    Mit den tiefen Zinssätzen der letzten Jahren ist das seit längerer Zeit nicht mehr möglich, weshalb einige Versicherungen auf den kürzeren Laufzeiten Mindestzinsen eingeführt haben, die gegenüber den Banken bis zu 0,5 Prozentpunkte teurer sind. Eine dreijährige Festhypothek über 500 000 Franken kostet so 7500 Franken mehr Zinsen. Für diesen Betrag würde sich ein Wechsel zu einem anderen Institut lohnen.
  • Tragbarkeit nach Scheidung
    01.12.2014
    E. K. Mein Mann und ich lassen uns scheiden, und ich möchte mit den Kindern im Eigenheim bleiben. Gemäss unserer Bank ist die Tragbarkeit
    mit meinem 40 %-Arbeitspensum und den künftigen Alimenten jedoch nicht mehr gewährleistet. Eine Mietwohnung kommt
    mich aber teurer als das Eigenheim. Gibt es eine Möglichkeit, im Eigenheim zu bleiben?
    Die Tragbarkeitsrechnung der Bank besagt, dass die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5 % gerechnet), Nebenkosten (1 % des Liegenschaftswertes) sowie allfällige Amortisationen nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen dürfen. Nach der Scheidung geht diese Rechnung meistens nicht mehr auf. Eine mögliche Lösung ist, dass sich Ihr Ex-Mann bis Ende der Schulpflicht der Kinder bereiterklärt, gegenüber der Bank weiterhin als Solidarschuldner aufzutreten. Falls Sie über freie Vermögenswerte verfügen, müsste zudem geprüft werden, ob Sie die Hypothek auf eine Belehnung von unter 65 % oder noch tiefer amortisieren können, was die Tragbarkeitsrechnung auch wegen der wegfallenden Amortisationen spürbar entlasten würde.
  • Verkauf und Neuerwerb
    01.10.2014
    O. B. Wir können eine neue Wohnung mit Bezugstermin 2016 kaufen und würden dann unser Einfamilienhaus verkaufen. Für das Einfamilienhaus haben wir noch keinen Käufer. Worauf müssen wir bei der Finanzierung achten?
    Viele Banken tun sich schwer damit, eine neue Liegenschaft zu finanzieren, bevor die alte verbindlich verkauft ist. Achten Sie auf Folgendes:
    ■ Gleisen Sie heute schon den Verkauf des Einfamilienhauses auf, auch wenn dieses erst 2016 übergeben wird. Wer sein Traumobjekt gefunden hat, ist meistens bereit, noch eine Weile auf den Bezug zu warten.
    ■ Informieren Sie Ihre Bank möglichst früh, um zu erfahren, ob diese die neue Liegenschaft selbst dann finanziert, wenn die alte noch nicht definitiv verkauft ist.
    ■ Versuchen Sie, den Kauf und Verkauf möglichst auf den gleichen
    Tag zu legen, so dass die Eigenmittel gleichentags von der bisherigen auf die neue Liegenschaft übertragen werden können.
    Tipp: Viele HEV-Sektionen verfügen über Immobilien-Verkaufsabteilungen. Nutzen Sie deren langjährige Erfahrung für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft.
  • Jetzt Festhypothek auf Termin abschliessen?
    15.09.2014
    V. G. Offenbar sind die Zinssätze für Festhypotheken wieder stark gesunken. Soll ich jetzt eine Festhypothek auf Termin abschliessen,
    oder werden die Zinsen noch günstiger?
    Die Zinssätze für Festhypotheken haben in den letzten Tagen tatsächlich wieder das Rekordniveau
    vom Dezember 2012 erreicht. Noch tiefere Sätze sind aber eher unwahrscheinlich, weil die Anleger in diesem Fall vermehrt auf kurze Laufzeiten ausweichen. Trotz alledem darf man sich nicht zu Taten verleiten lassen, die man später eventuell bereut. Denn nach wie vor sind Geldmarkthypotheken (LIBOR) um einiges günstiger als Festhypotheken. Und gemäss neusten Konjunkturprognosen dürfte das noch eine Weile so bleiben. Möchten Sie dennoch auf Nummer sicher gehen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Abschluss von Festhypotheken – auch auf Termin.
  • Ist Äufnung von Erneuerungsfonds zwingend?
    01.09.2014
    G. S. Wir besitzen eine Eigentumswohnung und haben in der Gemeinschaft vereinbart, keinen Erneuerungsfonds zu äufnen. Nun verlangt die Bank, dass wir dennoch einen solchen einrichten. Kann die Bank so etwas verlangen?
    Ein Erneuerungsfonds dient dazu, die Kosten für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile einer Liegenschaft zu finanzieren. So wird sichergestellt, dass die hohe finanzielle Belastung einer grösseren Renovation über die Jahre verteilt wird. Ist eine umfangreichere Sanierung nötig und ein Erneuerungsfonds fehlt, besteht das Risiko, dass sich nicht alle Stockwerkeigentümer an den Kosten beteiligen können. In diesem Fall müssen die anderen Stockwerkeigentümer die Zeche bezahlen. Ein fehlender Erneuerungsfonds hat deshalb einen
    negativen Einfluss auf den Wert der Eigentumswohnung. Die Bank hat somit einen guten Grund, die Äufnung eines Erneuerungsfonds zu verlangen. Wird ein Erneuerungsfonds trotzdem nicht eingerichtet, könnte die Bank je nach vertraglicher Regelung die Hypothek kündigen oder diese bei der nächsten Fälligkeit nicht mehr verlängern.
  • Rückzahlung des Pensionskassenvorbezugs?
    10.08.2014
    A. P. Ich habe beim Kauf meiner Liegenschaft einen Teil der Eigenmittel aus der Pensionskasse bezogen. Seither konnte ich einiges Geld ansparen und überlege mir nun, ob ich damit eine Rückzahlung in die Pensionskasse vornehmen oder die Hypothek amortisieren soll?
    Im aktuellen Zinsumfeld kosten Hypotheken je nach Laufzeit zwischen ein und zwei Prozent. Nach
    Abzug des Steuereffekts entspricht das noch 0,7 bis 1,4 Prozent oder, in anderen Worten, wenn Sie die Hypothek zurückzahlen, rentiert sich das mit 0,7 bis 1,4 Prozent.
    Das ist deutlich weniger als die Verzinsung in der Pensionskasse, die 2014 mindestens 1,75 Prozent beträgt. Als Folge des damaligen Bezugs der Vorsorgegelder wurde Ihre Altersrente gekürzt. Mit einer Rückzahlung des Vorbezugs erhalten Sie wieder die volle Altersrente. Ein Rückkauf würde Ihnen zudem versüsst, indem Sie vom Steueramt die damalige Kapitalbezugssteuer zurückerhielten. Und falls Sie weiterhin Geld ansparen, können Sie künftige PKEinkäufe wieder vollumfänglich von den Steuern absetzen. Ich rate Ihnen deshalb zu einer Rückzahlung des Vorbezugs.
  • Strengere Amortisationsrichtlinien
    20.07.2014
    H. H. Per 1. September verschärfen die Banken die Regeln für Amortisationen. Welche Folgen haben die strengeren Richtlinien für mich als Hypothekarnehmer?
    Bis anhin musste die Hypothek innerhalb von zwanzig Jahren auf unter 66 Prozent des Liegenschaftenwertes amortisiert werden. Neu wurde diese Zeitdauer auf fünfzehn Jahre reduziert, womit sich bei einer Fremdfinanzierung von achtzig Prozent die jährliche Amortisationsrate von beispielsweise 6000 Franken auf neu 8000 Franken erhöht. Ebenso muss die erste Amortisation innerhalb von zwölf Monaten nach Auszahlung der Hypothek geleistet werden, ein Aufschub für zwei oder drei Jahre ist nicht mehr möglich. Diese Regelung gilt für alle Neugeschäfte oder Hypothekarerhöhungen nach dem 1. September 2014. Eine Übergangsfrist von fünf Monaten gilt bei den Geschäften, die vor dem 1. September
    2014 bereits angebahnt wurden. Sofern Sie also bei Ihrer bisherigen Bank bleiben und die Hypothek nicht erhöhen, sind Sie von der neuen Regelung nicht betroffen.
  • Senkung des Leitzinses
    15.06.2014
    P. R. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins erneut gesenkt – welchen Einfluss hat dieser Entscheid auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz und was empfehlen Sie
    mir für meine auslaufende Festhypothek?
    Der Markt hat die Zinssenkung der EZB schon seit längerer Zeit vorweggenommen, weshalb sich auch die Schweizerfranken-Zinsen seit rund zwei Monaten auf dem bisherigen Rekordtief vom Dezember 2012 bewegen. Der Entscheid der EZB bedeutet aber auch, dass die Zinsen in der Schweiz noch lange tief bleiben werden, denn eine einseitige Zinserhöhung durch die SNB würde den Aufwertungsdruck auf den Schweizerfranken erhöhen. Deshalb spricht vieles dafür, weiterhin auf Geldmarkthypotheken (LIBOR) zu setzen, die bis zu fünfzig Prozent günstiger als Festhypotheken sind. Setzen Sie Festhypotheken nur dosiert und zur Risikominimierung ein und wählen Sie dabei Laufzeiten von acht oder mehr Jahren, damit der Schutz auch dann anhält, wenn die Zinsen eines Tages doch wieder substanziell ansteigen.
  • Geldmarkthypothek-erhöhte Marge?
    01.06.2014
    B. W. Ich habe eine Fest- und Geldmarkthypothek (LIBOR).
    Nun läuft die Festhypothek aus und soll als Geldmarkthypothek weitergeführt werden. Die Bank verlangt jetzt für die neue Hypothek als auch die bisherige eine um 0,4 Prozentpunkte höhere Marge. Ist das zulässig?
    Die Mehrheit der Banken bieten Geldmarkthypotheken mit einer festen Rahmenlaufzeit von zwei bis fünf Jahren an. In dieser Zeit kann die Marge der Bank nicht verändert werden. Einige Banken gewähren Geldmarkthypotheken jedoch ohne feste Laufzeit, dafür mit einer gegenseitigen Kündigungsfrist von dreissig Tagen. Sie können so zwar jederzeit die Bank wechseln oder die
    Hypothek zurückzahlen, der Kreditgeber hat aber die gleichen Rechte wie Sie und kann die Hypothek jederzeit kündigen oder wie in Ihrem Fall per sofort eine höhere Marge verlangen. Nutzen Sie diese einseitige Kündigung für sich und holen Sie bei einem anderen Institut eine Offerte für eine Geldmarkthypothek mit fester Rahmenlaufzeit ein.
  • STWE als Kapitalanlage?
    15.05.2014
    A. P. Ich besitze bereits ein Einfamilienhaus und habe aus einer
    Erbschaft Geld erhalten. Nun überlege ich mir, mit diesem Kapital eine Eigentumswohnung zu kaufen, die ich vermieten würde. Lohnt sich Stockwerkeigentum als Kapitalanlage?
    Grundsätzlich spricht nichts gegen Immobilien als Kapitalanlagen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist es jedoch schwierig, eine angemessene Rendite zu erzielen. So haben Eigentumswohnungen häufig einen besseren Ausbaustandard als Mietwohnungen, welchen man beim Erwerb bezahlt, jedoch nicht auf die Miete überwälzen kann. Des Weiteren darf man den Aufwand mit einem Mieter und häufige Mieterwechsel oder gar Leerstände nicht unterschätzen. Beides führt zu Ertragseinbussen. Hinzu kommt, dass die Wohnung durch Mieter oft nicht mit gleicher Sorgfalt behandelt wird, wie wenn der Eigentümer selber darin wohnt. Die Folge sind höhere Unterhaltskosten. Erfahrungsgemäss bewegt sich die Nettorendite von vermieteten Wohnungen deshalb nur bei ein bis zwei Prozent.
    Wenn man eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, um diese später als Alterswohnung zu verwenden, spielt die Rendite eine nicht so wichtige Rolle. Achten Sie auf jeden Fall auf eine gute Lage, damit eine allfällige Wertsteigerung erzielt werden kann.
  • Versicherungslösungen für Hypotheken
    01.05.2014
    S. O. Ein Versicherungsvertreter hat mir empfohlen, meine Hypothek zu seiner Versicherung zu wechseln, weil diese günstige Festhypotheken anbiete. Gleichzeitig rät er mir zum Abschluss einer gemischten Lebensversicherung. Was halten Sie von diesem Vorschlag?
    Lebensversicherungen bieten tatsächlich attraktive Zinssätze für langfristige Festhypotheken an.
    Dafür sind sie bei Laufzeiten unter fünf Jahren eher teuer. Und die besonders günstigen Geldmarkthypotheken (LIBOR) werden oft gar nicht angeboten.
    Wenn Sie ausschliesslich auf langfristige Festhypotheken setzen wollen, sind Sie bei Lebensversicherungen somit gut aufgehoben. Vorsichtig wäre ich hingegen beim Abschluss der kombinierten Risiko- und Sparversicherung. Zuerst sollte abgeklärt werden, ob überhaupt ein Absicherungsbedarf besteht. Ist das der Fall, empfiehlt sich der Abschluss einer reinen Risikoversicherung. Der Sparanteil ist bei einer Säule-3a-Lösung der Bank besser aufgehoben, da die Gelder so jederzeit ohne Rückkaufsverlust für ausserordentliche Amortisationen verwendet werden können.
  • Gestaffelte Ablösung
    15.04.2014
    C. Z. Meine Hypothek wird in zwei Tranchen geführt. Eine Tranche läuft diesen September ab, die andere ein Jahr später. Es besteht nur ein Schuldbrief. Nun möchte ich den Anbieter wechseln. Mein bisheriger Kreditgeber verlangt deshalb eine Aufteilung des Schuldbriefs oder die vorzeitige Auflösung der zweiten Festhypothek. Ist das wirklich notwendig?
    Eine Staffelung der Tranchen ist sinnvoll, um das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren. Dafür ist der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber umständlicher. In Ihrem Fall ist ein Wechsel jedoch möglich, ohne durch ein teures Schuldbriefsplitting die Hypothek ablösen zu lassen.
    Gemäss Regelung der Bankiervereinigung gilt bei gestaffelten Fälligkeiten von maximal 18 Monaten, dass das ablösende Institut dem aktuellen Kreditgeber ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen überreichen kann und im Gegenzug alle Schuldbriefe erhält. Ist die Zeitspanne hingegen grösser als 18 Monate, müssen die Grundpfänder angepasst werden. Das ist immer noch günstiger, als ein vorzeitiger Ausstieg aus der Festhypothek. Tipp: Klären Sie beim bisherigen Kreditgeber ab, ob auch für die Festhypothek eine Kündigungsfrist besteht.
  • Verkauf einer Renditeliegenschaft
    01.04.2014
    N. N. Ich überlege mir, mein Mehrfamilienhaus in Stockwerkeinheiten aufzuteilen, damit ich bei Bedarf einzelne Wohnungen verkaufen kann. Ist das eine gute Idee?
    Ein Mehrfamilienhaus schrittweise zu verkaufen und dadurch eine Art Renteneinkommen zu generieren, ist auf den ersten Blick eine bestechende Idee. Es gibt aber einige Punkte zu beachten. Sobald eine der Wohnungen verkauft ist, können Sie nicht mehr frei über die Liegenschaft
    verfügen, sondern müssen Beispielsweise bei Renovationsarbeiten immer auch die Zustimmung des neuen Eigentümers einholen. Sträubt sich dieser dagegen oder bevorzugt er eine andere Variante, kann das zu langwierigen Blockaden führen. Bei einem gestaffelten Verkauf besteht auch das Risiko, dass Sie vom Steueramt als gewerbsmässiger Immobilienhändler eingestuft werden. Und nicht zuletzt wird es schwieriger, die verbleibenden Wohnungen en bloc als Renditeobjekt zu verkaufen. Denn der typische Käufer von Mehrfamilienhäusern möchte uneingeschränkt über die Immobilie verfügen können und sich nicht mit möglicherweise renitenten Stockwerkeigentümern auseinandersetzen müssen. Ich rate deshalb von einem gestaffelten Verkauf ab.
  • Pensionierung und Hypothek
    01.02.2014
    I. A. Ich werde demnächst pensioniert und möchte mit meinem Säule-3a- und Pensionskassenguthaben unsere Hypothek vollständig tilgen. So könnte ich gratis wohnen und mit dem verbleibenden Renteneinkommen den übrigen Lebensunterhalt bestreiten.
    Schuldenfrei ins Rentnerleben zu wechseln, klingt verlockend, und nicht wenige Rentner entscheiden sich für diesen Weg. Die böse Überraschung folgt in der Regel dann, wenn man aus unerwarteten Gründen viel Geld braucht. Beispielsweise, weil man die Kinder beim Kauf der eigenen vier Wände finanziell unterstützen möchte oder grössere Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft anstehen. Denn oft lehnt die Bank eine Aufstockung der Hypothek ab, da die kalkulatorischen Kosten, bestehend aus Hypothekarzinsen (mit fünf Prozent gerechnet), Nebenkosten (ein Prozent des Liegenschaftenwertes) plus allfälligen Amortisationen, nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen dürfen. Deshalb empfehle ich Ihnen, zuerst einen grösseren Betrag auf die Seite zu legen und nur mit den verbleibenden Mitteln die Hypothek zu amortisieren.
  • Gute Vorsätze?
    15.01.2014
    R. M. Oft macht man sich über den Jahreswechsel gute Vorsätze fürs neue Jahr. Was empfehlen Sie diesbezüglich für die Hypothek?
    Hypothekarzinsen sind bei vielen Haushalten der gewichtigste Posten im Budget. Deshalb lohnt es sich tatsächlich, sich über gute Vorsätze Gedanken zu machen. Hier ein paar Anregungen:
    ■ Mehr als achtzig Prozent aller Hypotheken in der Schweiz werden als Festhypothek abgeschlossen, obwohl diese im historischen Vergleich bis zu zwei Prozentpunkte teurer waren als Geldmarkthypotheken (LIBOR). Ein Anteil Geldmarkthypothek gehört eigentlich in jede ausgewogene Hypothekarstrategie.
    ■ Massiv höhere Zinsen werden in den nächsten Jahren nicht erwartet. Kommt es jedoch in drei bis vier Jahren zu einem Anstieg, sind Sie mit einer Festhypothek von drei bis fünf Jahren schlecht dagegen geschützt. Schliessen Sie Festhypotheken nur mit Laufzeiten von sieben oder mehr Jahren ab.
    ■ Achten Sie bei oder nach der Pensionierung darauf, nicht alle freien Mittel zur Amortisation der Hypothek zu verwenden. Eine spätere Erhöhung der Hypothek ist in vielen Fällen schwierig oder gar unmöglich.
  • Fünfjährige Festhypothek-gute Wahl?
    15.12.2013
    G. R. Auf Anraten unserer Bank haben wir 2009 die gesamte Hypothek für fünf Jahre fest zu 2,8 Prozent aufgenommen. Im Nachhinein betrachtet eine teure Wahl. Nun wird uns erneut eine fünfjährige Festhypothek empfohlen. Ergibt das Sinn?
    In den letzten dreissig Jahren gab es praktisch keine Phase, in welcher sich der Abschluss von fünfjährigen Festhypotheken für den Hypothekarnehmer gelohnt hat. Deshalb sollten mittlere Laufzeiten von drei bis sechs Jahren eher gemieden werden. Setzen Sie statt dessen zu zwei Dritteln auf Festhypotheken mit Laufzeiten ab sieben Jahren und nehmen den Rest als Geldmarkthypothek (auch LIBOR-Hypothek genannt) auf, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Falls Sie von konstanten Zinsen ausgehen, empfiehlt sich das Verhältnis zwei Drittel Geldmarkthypothek zu einem Drittel Festhypothek. Mit dieser Kombination verfolgen Sie einen strategischen Ansatz, wie ihn auch die Profis von grossen Hypothekarportefeuilles wählen. Das Risiko, zu hundert Prozent auf das falsche Modell zu setzen, wird so deutlich reduziert.
  • Auflösung Festhypothek- Ausstiegskosten?
    01.12.2013
    S. W. Wir planen, in etwa zwei bis drei Jahren unser Einfamilienhaus zu verkaufen und eine Eigentumswohnung zu erwerben. Allerdings haben wir vor zwei Jahren eine zehnjährige Festhypothek abgeschlossen, deren Laufzeit dann erst zur Hälfte vorbei ist. Welche Möglichkeiten haben wir, einen teuren Ausstieg aus der Festhypothek zu umgehen?
    Je nach Institut ist es möglich, Ihre laufende Festhypothek auf die Eigentumswohnung zu übertragen, vorausgesetzt, die Kreditrichtlinien der Bank werden auch für das neue Objekt erfüllt. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer Ihres Einfamilienhauses die Festhypothek übernimmt. In diesem Fall muss der Käufer die Bonitätsbestimmungen der Bank erfüllen.
    Aber auch ein vorzeitiger Ausstieg aus der Festhypothek könnte durchaus eine interessante Variante sein. Denn, wenn die Zinsen in zwei bis drei Jahren deutlich höher sind als heute, kann es sein, dass die Vorfälligkeitsentschädigung sogar zu Ihren Gunsten ausfällt. In einem solchen Fall verrechnen die meisten Institute für den vorzeitigen Ausstieg nichts oder lediglich eine Bearbeitungsgebühr. Bei einigen wenigen Kreditgebern erhalten Sie die Entschädigung sogar ausbezahlt. Bringen Sie daher zuerst in Erfahrung, ob überhaupt eine Ausstiegsentschädigung fällig wird und entscheiden Sie dann, ob sie diese begleichen möchten oder eine Übernahme der Hypothek auf das neue Objekt oder den Käufer Ihrer Liegenschaft günstiger ist.
  • Geldmarkt-Hypothek amortisieren
    15.11.2013
    K. N. Ich habe eine Geldmarkt-Hypothek auf einer vermieteten Eigentumswohnung laufen. Kann ich diese mit Geldern vom Säule-3a-Konto jederzeit amortisieren?
    Grundsätzlich dürfen Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a ausschliesslich dazu verwendet werden, selbstgenutztes Wohneigentum zu finanzieren. Hypotheken auf vermieteten oder unbewohnten Liegenschaften können nicht damit getilgt werden.

    Des Weiteren haben Geldmarkt-Hypotheken oft Rahmenlaufzeiten, die eingehalten werden müssen. In der Regel kann eine Geldmarkt-Hypothek während der gewählten Laufzeit nicht amortisiert werden, oder nur in Ausnahmefällen wie beim Verkauf der Liegenschaft. Wird die Geldmarkt-Hypothek vor Ablauf der Laufzeit amortisiert, muss mit einer Ausstiegsgebühr gerechnet werden, die von Institut zu Institut anders berechnet wird.

    Nicht zuletzt deswegen ist es empfehlenswert, die Hypothekarsumme in mehrere Tranchen aufzuteilen. So besteht die Möglichkeit, zu unterschiedlichen Zeitpunkten – nämlich zum Ende der Laufzeit einer jeden Tranche – ausserordentliche Rückzahlungen vorzunehmen.
  • Hypotheken-Tipps fürs ablaufende 2013
    01.11.2013
    E.Y. Was sollte ich bis Ende Jahr noch erledigen, das der Finanzierung meiner selbstbewohnten Liegenschaft zugutekommt?
    Prüfen Sie, ob eine Ihrer Hypothekar-Tranchen im nächsten Jahr fällig wird. Und überlegen Sie, ob Sie für die Anschlussfinanzierung schon jetzt eine Festhypothek auf Termin abschliessen möchten. Wegen der flachen Zinskurve sind die Absicherungskosten dafür nämlich nach wie vor gering. Achten Sie dabei aber auf Ihre gesamte Hypothekarstrategie: Unter Umständen ergibt eine Geldmarkt-Hypothek (LIBOR) mehr Sinn.

    Ausserdem könnten Sie die Amortisation Ihrer Hypothek optimieren. Falls Sie die Hypothek direkt amortisieren, ist es empfehlenswert, noch in diesem Steuerjahr einen Wechsel in die indirekte Amortisation vorzunehmen. Dabei zahlen Sie den jährlichen Amortisationsbetrag auf ein Säule-3a-Konto ein, mit dem Sie später die Hypothek amortisieren. Diese Einzahlungen in die Säule 3a sind steuerlich absetzbar: Je nach Steuerprogression können Sie bei Einzahlung des Maximalbetrages von aktuell 6739 Franken 1500 bis 2000 Franken Steuern sparen.
  • Amortisieren über Säule-3a-Bankkonto
    15.10.2013
    N. N. Wir amortisieren die Hypothek indirekt über ein Säule-3a- Bankkonto. Mittlerweile haben sich dort mehr als 80 000 Franken angesammelt. Soll ich mit diesem Betrag nicht einen Teil der Hypothek zurückzahlen?
    In der Tat sollte das Säule-3a-Bankguthaben periodisch bezogen und damit die Hypothek zurück bezahlt werden. Erstens kann so die Steuerprogression beim Bezug der
    Gelder reduziert werden und zweitens sind die Hypothekarzinsen in der Regel höher als die Verzinsung des Säule-3a-Guthabens. Allerdings gilt als Folge der Finanzkrise
    derzeit die Ausnahme der Regel. Je nach Bank werden Säule-3a-Guthaben mit bis zu 1,8 Prozent verzinst, während Kurzfristhypotheken ab 1,0 Prozent zu haben sind. Sofern Sie auf Geldmarkthypotheken oder kurze Festhypotheken setzen,
    lohnt es sich, das Säule-3a-Guthaben derzeit nicht zu beziehen. Nur wenn Sie eine längerfristige Festhypothek abschliessen, ist ein Bezug der 3a-Gelder sinnvoll. Wichtig: Dieser Ratschlag bezieht sich nur auf Säule-3a-Bankguthaben. Falls Ihre 3a-Gelder in einer Versicherungspolice oder fondsgebunden angelegt sind, gelten andere Überlegungen.
  • Pensionskassengelder und Vermietung
    01.10.2013
    J. F. Wir haben der Bank für die Finanzierung unserer Liegenschaft Pensionskassenguthaben verpfändet. Aus beruflichen Gründen müssen wir in eine andere Region umziehen, möchten unsere Liegenschaft aber behalten und vermieten. Unsere Bank sagte, das sei nicht möglich. Stimmt das?
    Pensionskassengelder können nur dann für den Kauf einer Liegenschaft bezogen oder verpfändet werden, wenn das Objekt selber bewohnt wird. Dieser Eigenbedarf muss grundsätzlich während der ganzen Dauer anhalten, in der
    man die Liegenschaft mit Vorsorgegeldern finanziert hat. Allerdings sieht die Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV) unter Artikel 4 eine Ausnahmeregelung vor. Wenn die Selbstnutzung vorübergehend nicht möglich ist, kann die Liegenschaft in dieser Zeit vermietet werden. Was der Gesetzgeber unter «vorübergehend» versteht, ist nicht klar geregelt. Auf jeden Fall bleibt das Pfandrecht der Bank an den Pensionskassengeldern bestehen, womit auch von dieser Seite her eine Vermietung der Liegenschaft zulässig
    sein müsste.
  • Günstigere Festhypothek Ende Jahr?
    10.08.2013
    M. W. Ich habe gehört, dass die Zinssätze für Festhypotheken in der Regel Ende Jahr günstiger sind als in der Mitte des Jahres. Stimmt das? Soll ich mit dem Abschluss einer Festhypothek noch zuwarten?
    Sie haben richtig gehört. Seit 2003 waren die Zinssätze für Festhypotheken Ende Jahr nur zweimal teurer als Mitte Jahr. Die Rückgänge lagen im Durchschnitt bei 0,3 Prozent. Es besteht eine Chance von 80 Prozent, dass Sie Ende Jahr Festhypotheken wieder günstiger erhalten. Allerdings kann es
    ebenso gut sein, dass dieses Jahr wie 2003 oder 2005 endet, als die Zinsen gegenüber Mitte Jahr im Durchschnitt um 0,5 Prozentpunkte gestiegen waren. Ich rate deshalb, einen Teil der Festhypothek heute zu fixieren, den Rest Ende Jahr. Auch sollte ein Teil als Geldmarkthypothek aufgenommen werden. Diese ist in allen Vergleichen immer das günstigste Modell.
  • Tragbarkeit nach der Pensionierung
    20.07.2013
    K. N. Wir sind seit kurzem pensioniert und haben unsere Hypothekarzinsen immer pünktlich bezahlt. Dennoch verlangt die Bank nun von uns, dass wir zu einem anderen Institut wechseln oder die Liegenschaft verkaufen, weil die Tragbarkeit der Hypothek nicht mehr gegeben sei. Was raten Sie uns?
    Normalerweise reduziert sich nach der Pensionierung das Einkommen, was dazu führen kann, dass die Tragbarkeitsrechnung, also die regelmässigen Ausgaben für die Liegenschaft im Verhältnis zum Einkommen, nicht mehr den Richtlinien der Bank entsprechen. Früher drückte die Bank in solchen Fällen ein Auge zu. Neu verlangt die Aufsicht, dass die Banken ihren Anteil an Hypotheken reduzieren, die nicht den Kreditrichtlinien entsprechen. Das ist möglicherweise der Grund für das Verhalten Ihrer Bank. Allerdings haben nicht alle Institute die gleich strengen Regeln, weshalb Sie möglicherweise bei einem anderen Kreditgeber willkommen sind. Falls Sie Kinder im erwerbsfähigen Alter haben, könnte eine Lösung sein, dass diese in das Kreditverhältnis einsteigen, sodass die Tragbarkeitsrechnung der Bank wieder aufgeht.
  • Steigende Zinsen: Festhypothek vor Fälligkeit absichern?
    01.07.2013
    U. K. Meine Hypothek wird im Herbst fällig. Deshalb informiere ich mich periodisch über die Zinssätze für Festhypotheken und bin erschrocken, wie stark die Sätze in den letzten Wochen gestiegen sind. Kann ich jetzt noch handeln oder ist es schon zu spät?
    Seit dem absolut rekordtiefen Niveau im Dezember 2012 sind
    die Zinsen um rund 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Fünfjährige
    Festhypotheken kosten aktuell 1,8 Prozent, zehnjährige 2,7
    Prozent. Trotz diesem deutlichen Anstieg bewegen sich die Zinsen unter dem Niveau von Juni 2010 oder 2011. Damals zahlte man für fünfjährige Laufzeiten 2,5 Prozent und zehnjährige kosteten sogar 3,25 Prozent. Der Zug für den Abschluss von Festhypotheken ist somit noch nicht abgefahren. Gar nicht bewegt haben sich die Zinssätze für 3-Monats-Festhypotheken (LIBOR). Diese kosten immer noch rund 1 Prozent, und die Chancen sind gross, dass diese Sätze in den nächsten ein bis zwei Jahren unverändert tief bleiben. Prüfen Sie deshalb auch, einen Teil der Finanzierung auf dieser Basis aufzunehmen.
  • Kündigungsfrist bei Festhypothek?
    15.06.2013
    A. M. Meine Festhypothek läuft demnächst aus. Ich habe mit Erstaunen festgestellt, dass im Kreditvertrag trotz einer festen Vertragslaufzeit eine Kündigungsfrist von sechs Monaten besteht. Diese Frist habe ich verpasst. Was geschieht nun?
    Einige Finanzinstitute haben tatsächlich auch bei Festhypotheken Kündigungsfristen, in der Regel drei oder sechs Monate. Versäumt man, rechtzeitig zu kündigen, wird bei Fälligkeit der Festhypothek diese in den meisten Fällen
    automatisch in eine – heutzutage teure – variable Hypothek umgewandelt. Je nach Darlehensgeber gilt bei der variablen Hypothek wiederum eine Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten. Falls der Darlehensgeber also nicht mit sich reden lässt und auf die Kündigungsfrist beharrt, kann das Versäumnis teuer werden. Allerdings ist umstritten, ob eine Kündigungsfrist bei Festhypotheken rechtlich gültig ist, denn die Bedingungen der variablen Hypothek sind beim Abschluss
    der Festhypothek meistens nicht im Detail bekannt. Oft bieten die betroffenen Hypothekargeber deshalb Hand für einen Kompromiss, weshalb Sie das Gespräch mit Ihrem Kreditgeber suchen sollten.
  • MIt Zinszahlungen in Verzug
    01.06.2013
    A. O. Ich mache mir darüber Gedanken was passiert, wenn ich eines Tages mal nicht in der Lage sein sollte, meine Hypothekarzinsen zu bezahlen. Wie geht die Bank in so einem Fall vor?
    Infolge tiefer Zinsen und steigender Immobilienpreise sind Kreditausfälle bei Hypotheken derzeit sehr selten. Die Zeiten können aber ändern, wie das beispielsweise zu Beginn der 90er-Jahre der Fall war. Eine der Grossbanken hat in dieser
    Zeit gefährdete Hypotheken oft wie einen Schadenfall bei einer Versicherung behandelt und einen substanziellen
    Forderungsverzicht angeboten, wenn der Hypothekarnehmer
    die restliche Hypothek durch ein anderes Institut innert nützlicher Frist ablösen konnte. Andere Banken haben eher einen harten Kurs verfolgt, indem sie ausstehende Zinsen konsequent betrieben und relativ zügig die Verwertung
    eingeleitet haben. Ob sich die Banken bei einer erneuten Krise
    ähnlich verhalten, ist schwierig vorauszusagen. Hingegen kann
    man mit freiwilligen Amortisationen Vorkehrungen treffen, dass man gar nie in so eine Situation hineingerät.
  • Zinsen heute schon fixieren?
    15.05.2013
    P. W. Aus den Medien erfährt man vermehrt, dass die Zinsen
    gestiegen sind. Meine Hypothek wird in einem halben Jahr fällig, und ich überlege mir, ob ich die Zinsen heute schon fixieren oder noch zuwarten soll. Was raten Sie mir?
    Es ist richtig, dass vor einigen Wochen das Gespenst von steigenden Hypothekarzinsen die Runde machte. Davon ist aber wenig übrig geblieben. Zwar sind die Zinsen für Festhypotheken rund 0,15 Prozentpunkte teurer als zum absoluten Tiefpunkt im Dezember 2012, allerdings erhält
    man beispielsweise zehnjährige Festhypotheken heute wieder für unter 2 Prozent. Gar nicht teurer wurden Geldmarkthypotheken, die unverändert um 1 Prozent Zins kosten. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Zinsen auch in
    einem halben Jahr noch auf diesem Niveau bewegen, ist gross.
    Eben erst hat die amerikanische
    Notenbank bestätigt, dass sie den
    Leitzins bei 0,0 bis 0,25 Prozent
    belässt, und die Europäische Zentralbank
    hat die Leitzinsen sogar
    nochmals gesenkt.
  • Scheidung und Hypotheken
    01.05.2013
    B. K. Infolge Scheidung müssen wir unsere Liegenschaft verkaufen und unsere 3,5 %-Festhypothek über 700 000 Franken mit Laufzeit bis April 2017 vorzeitig auflösen. Die Bank verlangt hierfür 84 000 Franken Ausstiegsentschädigung.
    Ist das korrekt?
    Bei der vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek wird die Bank das Geld für die Restlaufzeit auf dem Geld- oder Kapitalmarkt anlegen. Für eine vierjährige Anlage erhält sie aktuell einen Zinsertrag von rund 0,25 Prozent. Das erklärt die
    hohe Ausstiegsentschädigung. Günstiger wird es, wenn der Käufer die Festhypothek übernimmt. In diesem Fall müssen Sie ihm rund 70 000 Franken zahlen, damit er gegenüber einer Festhypothek mit den heutigen, deutlich tieferen
    Zinssätzen nicht schlechter fährt. Auch steuerlich ist diese Lösung attraktiver. In vielen Kantonen kann die Ausstiegsentschädigung als Schuldzins steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings nur in Höhe der Vermögenserträge (inkl. Eigenmietwert) und eines Freibetrags
    von 50 000 Franken. Ist die Ausstiegsentschädigung höher als
    diese Grenze, wird das Steueramt den Abzug nur teilweise akzeptieren
  • Säule 3a
    15.04.2013
    P. G. Wir möchten unseren Garten neu gestalten und fragen uns, ob wir hierzu das angesparte Säule-3a-Bankguthaben verwenden können.
    Grundsätzlich können Pensionskassen- oder Säule-3a-Guthaben nur für wertvermehrende Investitionen in die Liegenschaft verwendet werden. Wie diese Regelung aber genau ausgelegt wird, hängt von der jeweiligen Vorsorgestiftung ab. Somit sollte als Erstes bei der Vorsorgestiftung nachgefragt werden, ob die geplante Neugestaltung des Gartens einen Säule-3a-Bezug ermöglicht. Ferner kann es sein, dass die 3a-Gelder für die indirekte
    Amortisation an die Bank verpfändet sind. Wenn ja, muss die Bank indirekt die Hypothek erhöhen, weil durch die Auszahlung der 3a-Gelder die Nettoverschuldung grösser
    wird. Ein letzter Punkt betrifft die derzeitige Rendite der 3a-Konti. Je nach Institut werden diese Guthaben mit bis zu 2,0 Prozent verzinst, während klassische Sparkonti gerade mal 0,25 bis 0,5 Prozent Zins abwerfen. Wenn Sie einen grösseren Betrag auf einem Sparkonto parkiert haben, sollten Sie
    sich deshalb überlegen, anstelle eines 3a-Bezugs diese Gelder zu verwenden.
  • Festhypothek auf Termin
    01.04.2013
    R. P. Meine Festhypothek läuft in einem Jahr ab. Ich überlege mir, jetzt schon eine neue, achtjährige Festhypothek auf Termin abzuschliessen. Den Aufschlag von 0,25 Prozent, den die Bank dafür verlangt, bezahle ich nur sehr ungern. Was raten Sie mir?
    Offenbar rechnen Sie mit steigenden Zinsen und möchten nun mit einer Festhypothek auf Termin vom heutigen Zinsumfeld profitieren. Dabei sollten Sie sich nicht vom Aufschlag der 0,25 Prozentpunkte abschrecken lassen. Denn für diese 0,25 Prozentpunkte erhalten Sie eine effektive Zinsbindung von neun Jahren, was rund die Hälfte des Aufschlags gegenüber einer sofort beginnenden Festhypothek erklärt. Ferner werden Sie selber erst ab dem Zeitpunkt der Hypothekarauszahlung zinspflichtig, was nochmals rund 0,12 Prozentpunkte kostet.
    Tipp: Wenn Sie statt einer achtjährigen Festhypothek auf Termin eine solche von nur sieben Jahren wählen, beträgt die Zinsbindung aus heutiger Sicht ebenfalls acht Jahre, der Zinssatz ist aber nur 0,12 Prozentpunkte höher als bei einer sofort beginnenden Festhypothek.
  • LIBOR-Hypothek
    15.03.2013
    F. D. Bisher kostete meine Geldmarkthypothek (LIBOR) um die 0,8 Prozent. Für die Anschlussfinanzierung verlangt die Bank nun einen Zinssatz von 1,25 Prozent, obwohl
    sich der LIBOR nicht verändert hat. Was raten Sie mir?
    Nur sehr selten refinanzieren sich die Banken für LIBOR-Hypotheken über den Geldmarkt. Meistens dienen die
    Spargelder als Refinanzierungsquelle. Normalerweise ist der Zinssatz für Spargelder tiefer als der LIBOR. Seit längerer Zeit verhält es sich genau umgekehrt, weshalb die Banken an Geldmarkthypotheken deutlich weniger verdienen und unter Einbezug aller Kosten teilweise sogar drauf legen. Die Margenerhöhung der Bank ist deshalb ein Stück weit nachvollziehbar, wenn auch nicht im vollen Umfang gerechtfertigt. Als Alternative zur Geldmarkthypothek
    sollten Sie deshalb zweijährige Festhypotheken prüfen oder – falls Ihnen die Bank bei der Geldmarkthypothek nicht entgegenkommt – eventuell den Kreditgeber wechseln. Nach wie vor gibt es Hypothekaranbieter (beispielsweise die HEV Hypothek), bei denen Sie Geldmarkthypotheken für
    rund ein Prozent Zins erhalten.
  • Kinder beim Immobilienkauf unterstützen
    11.03.2013
    N. E. Wir möchten unsere Tochter dabei unterstützen, ein Eigenheim zu erwerben. Wie sollen wir vorgehen?
    Immer geschätzt wird vom Nachwuchs ein Beitrag an das Eigenkapital, besonders seit die Banken für die Finanzierung von Liegenschaften mindestens zehn Prozent Eigenmittel verlangen, die nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen. Je nachdem, ob Sie selber auf die Gelder verzichten können oder diese eines Tages wieder zurück haben wollen, reicht die Bandbreite von einem Erbvorbezug bis hin zu einem verzinsten Darlehen. Gerade bei jüngeren Liegenschaftskäufern ist aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise der Hypothekarbedarf grösser als früher, was oft dazu führt, dass die Tragbarkeitsregeln der Banken nicht erfüllt sind. Ist das der Fall, können Sie Ihre Tochter allenfalls als solidarisch haftende Kreditnehmer unterstützen. Wichtig ist in diesem Fall, dass der Nachwuchs durch freiwillige Zusatzamortisationen dafür sorgt, dass Sie möglichst bald aus der Solidarhaftung entlassen werden können. Beim aktuell tiefen Zinsumfeld sollte das gut möglich sein.
  • Teure Festhypothek - was tun?
    11.03.2013
    Ich ärgere mich über eine teure Festhypothek zu 3,5 Prozent, die noch zwei Jahre lang läuft. Ein vorzeitiger Ausstieg würde einen grösseren fünfstelligen Betrag kosten. Was für Alternativen habe ich?
    Es ist verständlich, dass man eine teure Festhypothek lieber heute als morgen loswerden möchte. Nur hat das einen stolzen Preis, weil die Bank das Geld für die Restlaufzeit praktisch für nur null Prozent anlegen kann. Möchten Sie dennoch von den tieferen Zinsen profitieren, gibt es zwei Möglichkeiten. Variante 1: Die Bank «streckt» die bisherige Festhypothek und offeriert Ihnen einen Mischsatz aus der bisherigen und neuen Laufzeit. Leider bieten nur wenige Institute eine solche Lösung an. Weit verbreitet ist hingegen Variante 2, bei der Sie eine Festhypothek auf Termin abschliessen, was je nach Kreditgeber 12 bis 24 Monate vor Fälligkeit möglich ist. Abraten würde ich hingegen vor einer tatsächlichen vorzeitigen Auflösung. Erstens zahlen Sie so die Kreditmarge der Bank doppelt, zweitens kann es sein, dass die Ausstiegsentschädigung nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann.
  • Mit Säule 3a die Hypothek amortisieren?
    01.03.2013
    L. F. In einem früheren Ratgeber haben Sie empfohlen, das Säule-3a-Guthaben regelmässig zu beziehen und damit die Hypothek zu amortisieren. Gilt diese Empfehlung immer noch?
    In normalen Zeiten ist der Hypothekarzins deutlich höher, als der Guthabenzins auf dem Säule-3a-Konto. Deshalb lohnt es sich, das Guthaben periodisch zu beziehen und damit die Hypothek zu amortisieren. So kann auch die Progression bei der Besteuerung der Gelder gebrochen werden.
    Derzeit steht die Zinslandschaft bezüglich Säule 3a aber auf dem Kopf. Viele Institute verzinsen Säule-3a-Guthaben mit bis zu 1,5 Prozent, während sie Hypotheken beispielsweise zwei Jahre fest für weniger als 1,25 Prozent gewähren. Somit lohnt es sich aktuell nur dann die Säule-3a-Gelder zu beziehen, wenn Sie eine Festhypothek abschliessen, die deutlich mehr als 1,5 Prozent Zins kostet.
    Anders sieht die Rechnung aus, wenn Sie die Säule-3a-Gelder fondsgebunden angelegt haben. Hier sollten die Gelder so oder so angelegt bleiben, weil die Wertentwicklung Schwankungen unterliegt.
  • Festhypotheken im Voraus absichern?
    15.02.2013
    P. C. In letzter Zeit häufen sich die Stimmen, die vor steigenden Hypothekarzinsen warnen. Was kostet es, meine im Jahr 2014fällige Festhypothek heute schon abzusichern?
    Auch wenn die Anzahl Negativmeldungen aus der Weltwirtschaft zurückgeht, die Finanzkrise dürfte noch längere Zeit nicht ausgestanden sein, weshalb ein deutlicher Zinsanstieg unwahrscheinlich ist. Dennoch macht es Sinn, einen Teil der Hypotheken auf Termin hin abzusichern.
    Die Prämien für eine solche Zinsfixierung sind dank einer aktuell flachen Zinskurve relativ moderat. Eine achtjährige
    Festhypothek mit Auszahlungstermin Februar 2013 kostet rund 0,25 Prozentpunkte pro Jahr mehr als eine sofort beginnende. Wird die gleiche Festhypothek erst im Herbst 2014 ausbezahlt, kostet das rund 0,35 Prozentpunkte
    mehr und eine Absicherung auf Februar 2015 ist rund 0,5 Prozentpunkte teurer als eine sofort beginnende Festhypothek.
    TIPP: Wenn Sie die Festhypothek um die Vorlaufzeit kürzen, kann damit oft ein Grossteil der Absicherungskosten eingespart werden.
  • Rabatte?
    26.07.2011
    C. H. Ich möchte bei meiner Bank die zweite Hypotranche abschliessen, erhalte nun jedoch keine Rabatte mehr. Die Bank nennt die heutige Finanzkrise als Grund. Was kann ich tun?
    Es ist leider oftmals so, dass Banken neue Hypothekarnehmer mit einem günstigen Einstiegszins ködern. Dies ist aber längst nicht so attraktiv, wie es auf den ersten Blick scheint. Der Rabatt ist nämlich für die weiteren Tranchen meist nicht vorgesehen und der Hypothekarnehmer muss sich mit einem weitaus höheren Zins arrangieren. Auch ein Wechsel zu einer anderen Bank ist nicht möglich, weil die erste Hypothek eine Restlaufzeit von fünf Jahren hat. Viele Kreditgeber vergeben kurzfristige Rabatte von 0,6 Prozent, was aber langfristig hohe Kosten verursacht. Klären Sie die Rahmenbedingungen solcher Spezialangebote im Voraus ab, und seien Sie vorsichtig, wenn von «Rabatten» oder «Schnäppchen» die Rede ist.



    Ich empfehle Ihnen daher, bei nächster Gelegenheit die Hypothek dort abzuschliessen, wo die Umsetzung ohne grosse Rabatte, sondern mit Nettozinsen realisiert werden kann.
  • Verkauf und Neuerwerb
    O. B. Wir können eine neue Wohnung mit Bezugstermin 2016 kaufen und würden dann unser Einfamilienhaus verkaufen. Für das Einfamilienhaus haben wir noch keinen Käufer. Worauf müssen wir bei der Finanzierung achten?
    Viele Banken tun sich schwer damit, eine neue Liegenschaft zu finanzieren, bevor die alte verbindlich
    verkauft ist. Achten Sie auf Folgendes:
    ■ Gleisen Sie heute schon den Verkauf des Einfamilienhauses auf,
    auch wenn dieses erst 2016 übergeben wird. Wer sein Traumobjekt gefunden hat, ist meistens bereit, noch eine Weile auf den Bezug zu warten.
    ■ Informieren Sie Ihre Bank möglichst früh, um zu erfahren, ob diese die neue Liegenschaft selbst dann finanziert, wenn die alte noch nicht definitiv verkauft ist.
    ■ Versuchen Sie, den Kauf und Verkauf möglichst auf den gleichen
    Tag zu legen, so dass die Eigenmittel gleichentags von der bisherigen auf die neue Liegenschaft übertragen werden können.
    Tipp: Viele HEV-Sektionen verfügen über Immobilien-Verkaufsabteilungen.
    Nutzen Sie deren langjährige Erfahrung für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft.

 

Archiv

  • Zusätzliche Hypothek aufnehmen, um Zinsen zu sichern?
    21.08.2012
    R. R. Meine Liegenschaft ist nur zu einem Drittel mit einer Festhypothek belehnt, die noch bis 2015 läuft. Um die heutigen tiefen Zinssätze zu sichern, überlege ich mir, vorübergehend eine zusätzliche Hypothek aufzunehmen und die bisherige Hypothek im Jahr 2015 zurückzuzahlen. Finden Sie, dass dies eine gute Idee ist?
    Bei den meisten Kreditgebern können Festhypotheken bis zu 18 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Weil Ihre Hypothek erst 2015 fällig wird, überlegen Sie sich, vorübergehend eine zusätzliche Festhypothek aufzunehmen.
    Dadurch können Sie die heutigen Zinsen sichern, zahlen aber bis 2015 doppelte Hypothekarzinsen. Angenommen, die neue Festhypothek kostet 1,6 Prozent, sind das in drei Jahren 4,8 Prozent. Werden diese 4,8 Prozent auf eine beispielsweise 8-jährige Festhypothek verteilt, verteuert sich diese um 0,6 Prozentpunkte pro Jahr. Somit müssten die Zinsen bis 2015 um mindestens 0,6 Prozentpunkte steigen, damit sich die Übung lohnt. Als Alternative können Sie mit dem Abschluss zuwarten, bis die Zinsen tatsächlich ansteigen. Die Chancen sind gross, dass dies frühestens in einem Jahr der Fall sein wird und Sie dann direkt eine Festhypothek auf Termin abschliessen können.
  • Hypotheken mit verschiedenen Fälligkeiten
    21.08.2012
    S.A. Ich habe eine vier- und siebenjährige Festhypothek, bei der ich einen Rabatt von 0,5 Prozentpunkten auf den Richtsätzen aushandeln konnte. Jetzt wird die vierjährige Festhypothek fällig, die Bank will aber nichts mehr von einem Rabatt wissen. Was raten Sie mir?
    Die gute Nachricht zuerst: Dank dem damaligen Splitting der Hypotheken können Sie heute einen Teil Ihrer Hypothek gegenüber 2008 um bis zu 2,5 Prozentpunkte günstiger refinanzieren. Dadurch sparen Sie tausende von Franken. Die weniger gute Nachricht: Weil die andere Hypothek noch drei Jahre läuft, ist ein Wechsel nicht ohne weiteres möglich. Dessen ist sich Ihre Bank bewusst, weshalb sie von den seinerzeit grosszügig gewährten Rabatten heute nichts mehr wissen will. Allerdings gibt es immer mehr Institute, darunter die HEV Hypothek, bei denen ein Wechsel auch gestaffelt erfolgen kann und die auch ohne Rabatte von Beginn an faire Konditionen anbieten. Wenn Sie mit Ihrer Hausbank nicht auf einen grünen Zweig kommen sollten, empfehle ich Ihnen den Wechsel zu einem anderen Institut.
  • Strengere Finanzierungsrichtlinien?
    21.08.2012
    K. L. Die Finanzierungsrichtlinien für Hypotheken haben wir seinerzeit nur knapp erfüllt. Jetzt lesen wir, dass die Banken die Schraube anziehen werden. Müssen wir uns Sorgen machen?
    Es stimmt, dass die Banken sich freiwillig ein engeres Korsett bei der Gewährung von Hypotheken zugelegt haben.

    Effektiv geht es dabei aber darum, die goldenen Finanzierungsregeln wieder strikter einzuhalten: 20 Prozent Eigenmittel sowie eine Belastung von maximal einem Drittel des Einkommens nicht zu übersteigen. Hinzu kommt, dass die zweite Hypothek konsequent amortisiert werden soll, und beim Kauf einer Liegenschaft müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus dem freien Vermögen - und nicht via PK-Bezug - stammen.

    Für bestehende Hypothekarnehmer wird sich daher nicht viel ändern, ausser dass im einem oder anderen Fall neu Amortisationen verlangt werden könnten. Das wäre nicht weiter schlimm. Erstens müssten diese im aktuell günstigen Zinsumfeld problemlos finanzierbar sein, zweitens macht es grundsätzlich Sinn, die Hypothekarbelastung auf das Alter hin zu reduzieren.
  • Einfamilienhaus und Ferienwohnung - wie belehnen?
    17.06.2012
    K.P. Unser Einfamilienhaus ist nur geringfügig mit einer Hypothek belastet. Jetzt planen wir den Kauf einer Ferienwohnung. Auf welchem Objekt sollen wir auch aus steuerlichen Gründen die Hypothek aufnehmen?
    Rein steuerlich betrachtet spielt es keine Rolle, auf welcher Liegenschaft Sie die Hypothek aufnehmen. Die Gesamtschulden werden vom Steueramt automatisch auf beide Liegenschaften anhand deren Werte verteilt. Bezüglich Kreditgeber ist es so, dass viele Banken Ferienobjekte weniger hoch belehnen und strengere Amortisationsregeln anwenden als für selbstbewohnte Liegenschaften. Sofern Sie den Kauf der Ferienwohnung vorwiegend aus Fremdkapital finanzieren wollen, lohnt es sich deshalb, zuerst die Hypothek auf dem Einfamilienhaus bis zu einem Belehnungswert von 60 Prozent zu erhöhen und einen allfälligen Restbetrag als Hypothek auf dem Ferienobjekt aufzunehmen. So profitieren Sie von Erstrangigen Zinskonditionen, und die Bank wird auf Zwangsamortisationen verzichten.
  • Zins für Geldmarkthypothek
    07.05.2012
    C. H. Wir zahlen für unsere Geldmarkthypothek aktuell einen Zinssatz von 1,0 Prozent. Ende Monat wird die Hypothek fällig. Die Bank hat nun angekündigt, dass sie wegen regulatorischer Änderungen neu mindestens 1,3 Prozent für dieses Hypothekarmodell verlangen muss. Was raten Sie mir?
    Noch steht nicht fest, wie und ab wann genau die neuen Eigenmittelvorschriften für die Banken gelten. Dennoch bereiten sich die meisten Institute auf höhere Eigenmittel vor, was dazu führt, dass sie ihre Kreditmargen ausweiten. Die Tage minimalster Bankmargen dürften deshalb gezählt sein. Allerdings scheint mir ein Zinssatz von 1,3 Prozent für eine Geldmarkthypothek (auch LIBOR-Hypothek genannt) doch etwas gar hoch. Es gibt nach wie vor Institute (darunter die HEV-Hypothek), bei denen Sie Geldmarkthypotheken für rund 1,0 Prozent erhalten. Falls Sie einen Wechsel in Betracht ziehen, empfehle ich Ihnen, einen möglichst lang dauernden Rahmenvertrag für die Geldmarkthypothek abzuschliessen. So können Sie die tiefere Marge langfristig sichern.
  • Hypotheken im Scheidungsfall
    07.05.2012
    M. B. Mein Mann und ich lassen uns scheiden, dabei soll ich in der Liegenschaft bleiben. Die Bank gewährt die Hypothek aber nur dann, wenn mein Ex-Mann weiterhin solidarisch haftet. Was raten Sie mir?
    Die Bank wird Ihren Ex-Mann wegen der Tragbarkeitsberechnung nicht aus der Solidarhaft entlassen wollen. Diese besagt, dass die Belastung aus Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten und Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen darf. Vermutlich ist Ihr Einkommen zu tief, um diese Regel zu erfüllen.

    Als Alternative kann geprüft werden, ob die Hypothek substanziell amortisiert werden kann oder sich eine andere Person (beispielsweise ein Elternteil) finden lässt, welche die Solidarhaftung des Ex-Mannes übernimmt. Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Ex-Mann noch eine gewisse Zeit mithaftet und in dieser Zeit zusätzlich freiwillige Amortisationen geleistet werden. Dabei hilft das aktuelle Marktumfeld mit Zinssätzen um die 1,5 bis 2,0 Prozent.
  • Festhypothek - hohe Ausstiegskosten
    07.05.2012
    M. A, Wir möchten unsere Liegenschaft verkaufen. Darauf lastet noch bis März 2015 eine Festhypothek über 400'000 Franken zu 3 Prozent. Für einen Vorzeitigen Ausstieg verlangt die Bank 33'000 Franken. Ist das wirklich so teuer?
    Weil sich die Zinsen für kurze bis mittlere Laufzeiten bei annähernd null Prozent bewegen, ist der vorzeitige Ausstieg aus Festhypotheken derzeit besonders teuer. Die Bank legt bei einem vorzeitigen Ausstieg das Geld für die Restlaufzeit der Festhypothek intern an. Momentan gibt es für dreijährige Gedlanlagen gerade mal um die 0,25 Prozent. Dadurch beträgt der Verlust 2,75 Prozent pro Jahr (3,0 Prozent Hypothekarzins abzüglich dem Wiederanlageertrag von 0,25 Prozent).

    Tipp: Ich würde versuchen, dem Käufer die Übernahme der Festhypothek schmackhaft zu machen. Eine 3-jährige Festhypothek kostet derzeit um die 1,25 Prozent. Wenn Sie nun die Differenz zu den 3,0 Prozent übernehmen, kostet Sie das "nur" 21'000 Franken, statt den 33'000 Franken bei einer vorzeitigen Auflösung.
  • Aufstockung der Hypothek nach der Pensionierung
    07.05.2012
    X. A. Wir werden demnächst pensioniert und planen, unsere Hypothek bis auf 25'000 Franken zu amortisieren. Uns wurde gesagt, dass wir dank diesem Stehbetrag die Hypothek jederzeit aufstocken können. Stimmt das?
    Praktisch jede Hypothekaraufstockung setzt eine vollständige Kreditprüfung voraus. Dabei wird die Liegenschaft neu bewertet und die Tragbarkeit – also das Verhältnis zwischen Belastung (Zinsen, Nebenkosten) und regelmässigem Einkommen – geprüft. Wurde das gesamte Vorsorgeguthaben zur Amortisation der Hypothek eingesetzt, reicht das verbleibende Renteneinkommen oft nicht aus, um die Tragbarkeitsregeln der Banken zu erfüllen. Somit bringt eine kleine Resthypothek einzig den Vorteil, dass die Bank Sie und Ihre Liegenschaft schon kennt. Eine Garantie, dass Sie im Bedarfsfall die Hypothek kurzfristig aufstocken können, ist es hingegen nicht. Amortisieren Sie die Hypothek deshalb nur soweit, dass eine ausreichende Reserve für Unvorhergesehenes übrig bleibt.
  • Vorzeitiger Ausstieg aus Festhyptheken
    09.03.2012
    A.M. Überall liest man, dass langfristige Festhypotheken so günstig sind wie noch nie. Doch was geschieht, wenn wir vor Ablauf der Festhypothek die Liegenschaft verkaufen?
    Mit Zinssätzen von um die 2 Prozent sind zehnjährige Festhypotheken tatsächlich so günstig wie nie zuvor, und viele Hypothekarnehmer überlegen sich, jetzt die Zinsen auf eine solche Laufzeit zu binden. Wird diese Festhypothek nach beispielsweise vier Jahren vorzeitig aufgelöst, legt die Bank das Geld für die Restlaufzeit von sechs Jahren intern an (Wiederanlage). Liegt der Zinsertrag für die sechs Jahre bei 1,5 Prozent, entsteht der Bank ein Verlust von 0,5 Prozentpunkten po Jahr. Liegt er hingegen bei 3 Prozent, müsste die Bank dem Kreditnehmer fairerweise eine Entschädigung von 1 Prozent pro Jahr bezahlen. Bei einer Hypothek von 500 000 Franken entspricht das 30 000 Franken. Viele Kreditverträge sehen in so einem Fall jedoch vor, dass die Bank die Differenz "für Umtriebe und Aufwendungen" für sich behält. Achten Sie deshlb beim Abschluss von Festhypothekarverträgen darauf, dass fair abgerechnet wird.
  • Geldmarkt- vs. Festhypothek
    09.03.2012
    Z.P. In Ihren Ratgeberkolumnen empfehlen Sie jeweils, einen Teil der Hypotheken als Geldmarkthypothek aufzunehmen. Meine Bank empfiehlt mir stattdessen eine zweijährige Festhypothek zum gleichen Preis. Was halten Sie davon?
    Geldmarkthypotheken (auch LIBOR-Hypotheken genannt) sind vor allem bei kleineren und mittelgrossen Banken nicht sehr beliebt. Hauptsächlich deshalb, weil dieses Hypothekarmodell nachweisbar weniger Zinserträge abwirft als Festhypotheken. Sie sind aber auch aufwändiger zu betreuen. Deshalb bieten viele Institute dieses Hypothekarmodell nicht an oder verlangen hohe Mindestbeträge. Als Alternative bieten die Kundenberater gerne zweijährige Festhypotheken an, die im aktuellen Zinsumfeld fast gleich wenig kosten wie Geldmarkthypotheken. Einen Schönheitsfehler hat diese Alternative allerdins: Falls die Zinsen in nächster Zeit stark ansteigen, müsse Sie bei einer zweijährigen Festhypothek zuerst deren Ablauf abwarten. Mit einer Geldmarkthypothek können Sie hingegen wesentlich schneller in eine langfristige Festhypothek wechseln.
  • Zurückvergütung von Vorsorgegeldern beim Verkauf der Liegenschaft
    09.03.2012
    A.K. Wir haben unsere Liegenschaft seinerzeit mit Säule-3a- und Pensionskassengeldern finanziert. Jetzt mächten wir unser Haus verkaufen. Müssen wir die Vorsorgegelder zurückvergüten?
    Für Wohneigentum bezogene Säule-3a-Gelder müssen bei einem Verkauf nicht zurückbezahlt werden, Gelder aus der Pensionskasse (PK) hingegen schon. Auf eine Rückzahlung der PK-Gelder wird nur dann teilweise oder ganz verzichtet, wenn die Liegenschaft mit Verlust verkauft werden muss oder Sie in der Zwischenzeit das Pensionierungsalter erreicht haben. Sofern Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs keiner Pensionskasse angehören, müssen Sie ein Freizügigkeitskonto bei einer Bank oder Versicherung eröffnen und die Gelder darauf überweisen lassen. Im Gegenzug wird die Vorsorgeeinrichtung die Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch löschen lassen und Sie können die seinerzeit bezahlten Steuern für den PK-Bezug vom Steueramt zurückfordern. Der Weg über eine Freizügigkeitsstiftung macht auch dann Sinn, wenn Sie eine Ersatzliegenschaft erwerben, die ebenfalls mit PK-Geldern finanziert werden soll.
  • Tipps fürs neue Jahr
    09.03.2012
    Damit Sie auch in diesem Jahr im Bereich Ihrer Hypothek gut gewappnet sind, möchte ich Ihnen einige Tipps mit auf den Weg geben:
    => Nutzen Sie das aktuell tiefe Zinsniveau, um Reserven für schlechte Zeiten zu bilden. Zum Beispiel, indem Sie unabhängig der effektiven Zinsen immer 4 Prozent auf Ihr Zinskonto einzahlen oder zusätzliche Amortisationen leisten.
    => Verteilen Sie grössere Unterhaltsarbeiten auf mehr als ein Jahr. So profitieren Sie von einer höheren Steuerersparnis.
    => Treffen Sie energetische Massnahmen, so lange die Zinsen tief sind. Damit profitieren Sie von tieferen Energiekosten zu günstigen Finanzierungskosten.
    => Schliessen Sie Geldmarkthypotheken (auch LIBOR Hypotheken genannt) mit möglichst langen Rahmenlaufzeiten ab. Infolge neuer regulatorischer Vorschriften werden die Banken ihre Zinsmargen erhöhen müssen. Mit einem langen Rahmenvertrag können Sie sich vor einer solchen Margenausweitung schützen.
    => Behalten Sie auch bei noch so günstigen Zinssätzen für Festhypotheken einen kühlen Kopf und wählen Sie das für Sie passende Hypothekarmodell anhand Ihrer Zinserwartung. 10 Jahre fest zu 2,5 Prozent ist dreimal so teuer wie eine Geldmarkthypothek für 0,88 Prozent.


    Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!
  • Festhypothek auf Termin
    08.12.2011
    G.F. Meine Hypothek läuft am 30. Juni 2012 ab. Ich möchte auf diesen Zeitpunkt eine langfristige Festhypothek abschliessen. Soll ich es jetzt machen oder wegen der Absicherungskosten noch warten?
    Bei einer Festhypothek auf Termin nimmt die Bank das Geld schon heute auf und legt es bis zur Auszahlung intern an. Dabei entsteht in der Regel ein Zinsverlust, der auf die Festhypothek geschlagen wird. Je kleiner die Differenz zwischen Langfrist- und Kurzfristzinsen (Zinskurve), desto geringer fällt der Aufschlag aus. Die Zinskurve ist derzeit eher flach, der Aufschlag entsprechend gering. Ferner spielt es eine Rolle, ob der Zinsverlust auf eine fünf- oder zehnjährige Laufzeit verteilt werden kann. So beträgt der Aufschlag für eine fünfjährige Festhypothek mit Laufzeitbeginn ab Dezember 2012 aktuell um die 0,3 Prozentpunkte, während er bei einer zehnjährige Laufzeit weniger als 0,2 Prozentpunkte ausmacht. Wenn Sie also eine Festhypothek auf Termin abschliessen wollen, sollten Sie eine möglichst lange Laufzeit wählen.
  • Geldmarkthypothek oder Festhypothek?
    14.11.2011
    M.A. Ich wollte bei meiner Bank eine Geldmarkthypothek für 350‘000 Franken abschliessen. Jetzt wird mir stattdessen eine 4-jährige Festhypothek zu 1,45 Prozent angeboten. Soll ich das Angebot annehmen?
    In normalen Zeiten verdienen die Banken am Zinsdifferenzgeschäft um die 1,5 bis 2,0 Prozent. Geldmarkthypotheken kosten aktuell weniger als 1,0 Prozent und die Bank muss die Spargelder mit rund 0,3 Prozent verzinsen. Somit verdient sie mit diesem Modell einen Bruchteil der üblichen Marge. Kein Wunder, wird dieses Hypothekarmodell ungern angeboten und als Alternative werden lieber Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen 3 und 5 Jahren offeriert. Das sind allerdings Laufzeiten, die im historischen Vergleich oft am teuersten abgeschnitten haben, weshalb ich hier keine Kompromisse eingehen würde. Ich empfehle Ihnen, ein Finanzinstitut zu wählen, bei dem Sie auch für kleinere Beträge eine Geldmarkthypothek abschliessen können. Wenn die Zinsen nicht oder nur sehr langsam steigen, zahlen Sie so weniger als 1 Prozent und falls sich doch eine Zinswende abzeichnet, können Sie immer noch in eine Festhypothek wechseln. Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, sollte zumindest ein Teil der Geldmarkthypothek mit einem Zinscap abgesichert werden.
  • Hypothekenübernahme bei Hausverkauf
    14.11.2011
    U.D. Lässt sich die HEV-Hypothek bei einem allfälligen Hausverkauf auf den neuen Eigentümer übertragen? Bei einer Bank geht das normalerweise nicht ohne Weiteres.
    Offiziell geregelt sind solche Übernahmen bei den wenigsten Instituten. Bei der HEV-Hypothek und den meisten anderen Anbietern ist eine Weitergabe der Hypothek jedoch möglich, wenn der Käufer mindestens über die gleich gute Bonität verfügt wie der Verkäufer. Oft scheitert eine Weitergabe der Hypothek aber an anderen Punkten. Beispielsweise benötigt der neue Eigentümer weniger Hypotheken oder er möchte ein anderes Hypothekarmodell abschliessen. Ist man sich diesbezüglich einig, muss als letzter Punkt vereinbart werden, wie eine allfällige Zinsabweichung der Althypothek zu den Zinssätzen für Neuhypotheken abgegolten wird. Hierbei kann durchaus eine Win-win-Situation entstehen, denn, wenn die Bank eine Festhypothek vorzeitig auflöst, kostet das meistens deutlich mehr, als wenn man sich mit dem Käufer über eine Übernahme einigt.
  • Hypothek bei Pensionskasse?
    14.11.2011
    P.M. Ich habe meine Hypothek bei der Pensionskasse meines Arbeitgebers und erhalte gegenüber den Zinssätzen der Kantonalbank einen Preisnachlass von 0,25 Prozent. Ist ein solches Angebot attraktiv?
    Hypotheken von Pensionskassen oder vom Arbeitgeber sind in der Regel an besondere Bedingungen geknüpft. Oft können nur variable Hypotheken oder Festhypotheken für 3 oder 5 Jahre abgeschlossen werden.

    Auf die besonders vorteilhaften Geldmarkthypotheken für weniger als 1,0 Prozent oder im heutigen Zinsumfeld sinnvolle langfristige Festhypotheken müssen Sie verzichten. Ein Rabatt von 0,25 Prozent auf den offiziellen Richtsätzen der Kantonalbank machen diesen Nachteil nicht wett, auch weil es sich bei den offiziellen Richtsätzen nicht um das bestmögliche Angebot handelt.

    Bei Mitarbeiterhypotheken ist ausserdem zu berücksichtigen, was bei einem allfälligen Jobwechsel mit der Hypothek passiert. Wird der Rabatt gestrichen? Oder wird sogar die gesamte Hypothek sofort zur Rückzahlung fällig?
  • Vertrag gültig?
    14.11.2011
    G.A. Ich habe Ende März telefonisch eine Termin-Festhypothek auf Dezember 2011 abgeschlossen. Von der Bank erhielt ich zwar ein Bestätigungsschreiben, ich habe aber nie etwas unterschrieben. Nach dem Zinsrückgang der letzten Wochen frage ich mich nun, ob überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist oder ich neu verhandeln kann?
    Im Frühling 2011 sah vieles nach einem Zinsanstieg aus. Deshalb haben Sie die Zinsen für Ihre im Dezember 2011 fällige Festhypothek vorzeitig fixiert. In der Zwischenzeit sind die Zinsen jedoch gesunken und Sie würden verständlicherweise lieber von den heutigen Sätzen profitieren. Deshalb fragen Sie sich, ob überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist, zumal Sie ja nichts unterschrieben haben.

    Grundsätzlich kann ein Kreditvertrag auch mündlich zustande kommen. Meistens wird eine so getroffene Vereinbarung schriftlich von der Bank bestätigt. Liegt ein Missverständnis vor, muss der Kreditnehmer innert nützlicher Frist (üblich sind 30 Tage) reagieren. Da bei Ihnen kein Missverständnis vorliegt und die Bank den mündlichen Vertrag schriftlich bestätigt hat, werden Sie sich wohl oder übel an diese Vereinbarung halten müssen.
  • Umwandlung?
    14.11.2011
    J.M. Wir haben eine Festhypothek von 300'000 Franken mit Verfall im 2013 und eine variable Hypothek über 200'000 Franken zu 2,875 Prozent. Jetzt möchten wir die variable Hypothek in eine Geldmarkthypothek für rund 1,1 Prozent umwandeln. Gemäss unserer Bank ist das Volumen von 200'000 Franken zu klein für eine Geldmarkthypothek. Können wir mit den 200'000 Franken eine HEV-Hypothek abschliessen?
    Es gibt tatsächlich einige Anbieter, die Geldmarkthypotheken nur für Mindestbeträge ab beispielsweise 500'000 Franken gewähren. Andere führen dieses Hypothekarmodell gar nicht erst im Angebot. Der Grund liegt darin, dass Geldmarkthypotheken im Vergleich zu Festhypotheken schwieriger zu administrieren sind und die Banken ihr Geld lieber in für sie attraktivere Festhypotheken anlegen. Die Geldmarkthypothek isoliert bei einem anderen Anbieter abzuschliessen funktioniert jedoch nicht. Das heisst, Sie müssen innerhalb einer nützlichen Frist mit der gesamten Finanzierung zum gleichen Institut wechseln. Unter diesen Bedingungen ist auch ein Wechsel in eine HEV-Hypothek möglich. Bei dieser ist der Mindestbetrag für Geldmarkthypotheken 100'000 Franken und die Festhypothek muss erst bei Fälligkeit im 2013 übertragen werden.
  • Nicht billiger!
    06.07.2011
    A.W. Meine Hypothek wird Anfang 2012 fällig. Seit Monaten wird vor steigenden Zinsen gewarnt. In den letzten Wochen traf aber genau das Gegenteil ein. Soll ich mit dem Abschluss einer Festhypothek noch zuwarten?
    Wäre alleine die Konjunktur in der Schweiz massgebend für das Zinsniveau, hätte die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen längst erhöht. Noch bis Mitte April rechnete der Markt denn auch mit 2 bis 3 Zinsschritten bis Ende Jahr. Die wieder aufgeflammte Eurokrise machte dem einen Strich durch die Rechnung, indem der Schweizer Franken gegenüber dem Euro neue Höchstwerte erreichte. Dieser unsichere Zustand dürfte noch eine Weile anhalten und vermutlich auch die Konjunktur in der Schweiz negativ beeinflussen, was für weiterhin tiefe Zinsen spricht. Ein anderes Szenario ist eine rasche Lösung der Krise mit einem entsprechenden Zinsanstieg.

    Wenn Sie beide Szenarien für möglich halten, sollten Sie jetzt einen Teil der Gesamtfinanzierung als Festhypothek abschliessen, denn viel billiger kann es nicht mehr werden - teurer hingegen schon.
  • Jetzt wechseln?
    06.07.2011
    B.S. Aufgrund der aktuellen Zinssätze und Prognosen empfiehlt mir meine Bank einen Wechsel von der Libor-Hypothek in eine mittelfristige Festhypothek (5 Jahre fest). Ist ein Wechsel zum heutigen Zeitpunkt empfehlenswert?
    Bei dieser Empfehlung geht die Bank davon aus, dass die kurzfristigen Zinsen (Geldmarkt- oder Libor-Hypothek) in den nächsten 12 Monaten um 1,25 Prozent und die Zinsen für Festhypotheken um rund 1 Prozent steigen werden. Wenn Sie diese Meinung teilen und Sie langfristig von einem höheren Zinsniveau ausgehen, ist ein Wechsel in eine Festhypothek prüfenswert. Es ist jedoch mehr als fraglich, ob die genannten Zinsanpassungen in Anbetracht der aktuellen Stärke des Schweizerfrankens tatsächlich eintreffen.

    Da Prognosen selten ins Schwarze treffen, würde ich nur mit einem Teil in eine langfristige Festhypothek wechseln und mit dem Rest bei der Geldmarkt-Hypothek bleiben.

    Von einem Wechsel in eine 5-jährige Festhypothek kann ich Ihnen nur abraten. Langfristige Vergleiche bestätigen, dass eine 5-jährige Festhypothek letztlich immer einiges teurer ausfällt als eine Geldmarkt-Hypothek (vgl. dazu auch Hauseigentümer, Ausgabe Nr. 6 vom 1. April 2011).
  • Gestaffelte Hypotheken
    27.05.2011
    B. M. Wir haben eine 5- und eine 10-jährige Festhypothek über je 300’000 Franken. Die 5-jährige läuft noch bis Ende Juni 2011. Als Sicherheit dienen drei Schuldbriefe über je 200’000 Franken. Nun möchten wir zu einem anderen Institut wechseln. Ist das ohne weiteres möglich?
    Immer mehr Hauseigentümer teilen ihre Hypotheken aus Risikoüberlegungen in unterschiedliche Laufzeiten auf. Der Nachteil dieser Aufteilung ist, dass man nicht ohne weiteres den Kreditnehmer wechseln kann. Kein Problem sind Staffelungen bis zu einem Jahr. Hier muss nicht einmal der Schuldbrief angepasst werden. Ebenso sind meistens Staffelungen von zwei bis drei Jahren möglich, dann muss aber der Schuldbrief mit der Höhe der Hypothekartranche übereinstimmen, was oft Grundbuchkosten verursacht. Staffelungen von mehr als drei Jahren sind nur bei sehr wenigen Instituten möglich. Deshalb dürfte ein Wechsel in Ihrer Situation sehr schwierig sein. Tipp: Achten Sie bei der Wahl des Hypothekargebers darauf, dass dieser glaubhaft in der Lage ist, Ihnen auch bei der Erneuerung von Hypotheken attraktive Konditionen zu gewähren.
  • 0,0 Prozent Zins?
    27.05.2011
    P.O. Ich habe ein Haus mit einer Hypothek von 300‘000 Franken. Ich möchte für eine umfassende Renovation 300'000 Franken zusätzlich aufnehmen. Eine Bank offeriert mir dafür eine Hypothek zu anfänglich 0,0 Prozent Zins. Soll ich mich darauf einlassen?
    Bei Aktionsangeboten ist grundsätzlich immer Vorsicht geboten. Beim Ihnen vorliegenden Angebot müssen Sie die Hypothek für drei Jahre fest aufnehmen. Nur dann erhalten Sie die Zinsen für die ersten sechs Monate und für maximal 150'000 Franken Hypothek geschenkt. Eine Laufzeit von drei Jahren ist im heutigen Zinsumfeld jedoch nicht zu empfehlen, denn allgemein sind die Zinsen am steigen, sodass die Anschlussfinanzierung deutlich höher ausfallen dürfte. Auch müssen Sie die bisherige Hypothek von 300'000 Franken zum neuen Kreditgeber wechseln, erhalten hierfür und für die restlichen 150'000 Franken Umbaufinanzierung lediglich Standardkonditionen. Aus einem vermeintlich attraktiven Angebot von 0,0 Prozent Zins resultiert so über alles betrachtet ein Rabatt von rund 0,1 Prozent. Einen solchen kann Ihnen praktisch jeder Berater einer anderen Bank auch offerieren.

    Mein Tipp: Wichtiger ist es, eine gute Lösung für die Gesamtfinanzierung zu finden, als auf Aktions-Angebote für einzelne Tranchen zu setzen.
  • Hypothekarzinsen jetzt fixieren?
    09.05.2011
    S. B. Ich habe eine Festhypothek von 500’000 Franken, die am 31.12.2011 abläuft. Soll ich die Zinsen jetzt schon fixieren?
    Die Zinsen für Festhypotheken sind trotz des Anstiegs seit Herbst 2010 immer noch günstig. Es ist also grundsätzlich sinnvoll, jetzt die Zinsen für rund einen Drittel bis maximal die Hälfte der Gesamtfinanzierung zu fixieren.

    Der andere Teil der Hypothek sollte jedoch als Geldmarkthypothek zu aktuell rund 1,0 Prozent aufgenommen werden. Es kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass die Tiefzinspolitik der SNB (Schweizerische Nationalbank) noch länger anhält. Auch kann im Leben immer wieder Unvorhergesehenes passieren. Mit einer Geldmarkthypothek sind Sie diesbezüglich flexibler.

    Weil der Markt momentan von steigenden Zinsen ausgeht, ist die Absicherungsprämie mit bis zu 0,5 Prozent – je nach Vorlaufzeit – derzeit recht hoch. Deshalb mein Tipp, die Laufzeit der Festhypothek um die Vorlaufzeit zu kürzen. So können Sie einen grossen Teil dieser Prämie kompensieren.
  • Ist eine Zinsabsicherung sinnvoll?
    09.05.2011
    P.M. Ich möchte bei meiner Bank eine Geldmarkthypothek abschliessen. Meine Hausbank bietet dieses Hypothekarmodell nur zusammen mit einer integrierten Zinsabsicherung für 3 oder 5 Jahre an, die natürlich etwas kostet. Was halten Sie von einer solchen Versicherung?
    Ein CAP (Zinsdach) ist eine Versicherung, um sich bei Geldmarkthypotheken (auch LIBOR Hypothek genannt) gegen einen unerwartet starken Zinsanstieg zu schützen.

    Weil in der Vergangenheit Geldmarkthypotheken auch schon einmal 10 Prozent gekostet haben, macht eine solche Versicherung Sinn. Dabei sollte die Mindestlaufzeit aber 6 oder mehr Jahre betragen, dafür darf das Zinsdach durchaus bei 5 Prozent oder noch höher liegen, was sich positiv auf die Prämie auswirkt. Die meisten integrierten Zinsabsicherungen erfüllen diese Kriterien nicht, indem sie nur 3 oder 5 Jahre laufen und ein zu tiefes und damit teures Zinsdach beinhalten. Deshalb empfehle ich Ihnen, eine Geldmarkthypothek nur dann abzuschliessen, wenn Sie die Laufzeit des Zinsdachs und Höhe der Absicherung frei wählen können.
  • Keine Hypothek nach Pension?
    09.05.2011
    S.A. Ich bin 67 Jahre und meine Frau ist 65 Jahre alt. Im Bekanntenkreis hören wir immer wieder, dass Pensionierte Schwierigkeiten haben, bei der Bank eine Hypothek zu bekommen. Weshalb ist das so?
    Diese Frage wird mir oft an Infoveranstaltungen zur HEV Hypothek gestellt. Die goldene Bankregel besagt, dass die Bank maximal 80% des Liegenschaftswertes finanziert und die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5% gerechnet), Nebenkosten (1% des Liegenschaftswertes) und allenfalls Amortisationen (1% der Hypothekarsumme) nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen dürfen.

    Weshalb zusätzlich das Alter eine Rolle spielen soll, ist für mich nicht nachvollziehbar. Im Gegenteil, die Einkommenssituation ist nach der Pensionierung oft stabiler als bei Erwerbstätigen und geschieden wird auch weniger. Deshalb erhalten bei der HEV Hypothek auch Mitglieder im Ruhestand eine Hypothek. Dennoch sollte man mindestens ab Mitte 50 prüfen, ob die Tragbarkeit auch nach der (Früh-) Pensionierung erfüllt ist. Wenn nicht, kann rechtzeitig noch Vermögen angespart werden.
  • Unbeliebt: lange Laufzeiten
    09.05.2011
    P. U. Ich habe meine Bank um eine Offerte für eine achtjährige Festhypothek gebeten. Diese rät mir jedoch davon ab und empfiehlt stattdessen eine Kombination von 2 und 5 Jahren fest. Was halten Sie von diesem Vorschlag?
    Die meisten Banken rechnen in der kommenden Zeit mit steigenden Zinsen. Deshalb haben sie wenig Interesse daran, Ihr Geld in langfristige, tief verzinste Festhypotheken anzulegen. Festhypotheken mit langen Laufzeiten sind aber auch deshalb unbeliebt, weil die Banken dafür mehr Eigenmittel unterlegen müssen.

    Die Empfehlung, Sie sollen statt einer achtjährigen Festhypothek besser 2 und 5 Jahre fest abschliessen, offenbart einen klassischen Interessenskonflikt. Denn als Hypothekarnehmer möchten Sie langfristig möglichst wenig Zinsen zahlen, die Bank als Anlegerin ist jedoch an einer hohen Rendite ihrer Geldanlagen interessiert.

    Ich rate Ihnen also: Wenn Sie von einer achtjährigen Festhypothek überzeugt sind, sollten Sie sich nicht von diesem Vorhaben abbringen lassen. Suchen Sie sich allenfalls Kreditgeber, die mehr Freude an langen Zinsbindungen haben, wie beispielsweise Lebensversicherungen oder die HEV Hypothek.
  • Geldmarkt-Hypotheken
    14.03.2011
    A.D. Man liest überall, dass die Zinsen steigen werden. Wie sehen die Aussichten bei den Geldmarkt-Hypotheken aus?
    Geldmarkt-Hypotheken (auch LIBOR-Hypotheken genannt) sind kurzfristige Festhypotheken und orientieren sich am 3 oder 6 Monate Libor. Die Zinssätze von Geldmarkt-Hypotheken liegen seit Mitte 2010 bei rund 1 Prozent und damit auf historisch tiefem Niveau. Die Zinssätze folgen dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Die SNB hat Mitte Dezember bekannt gegeben, den Libor in nächster Zeit nicht zu verändern.

    Ein kurzfristiger Anstieg ist deshalb nicht zu erwarten, allerdings ebenso wenig ein weiterer Rückgang. Ein höherer Libor würde den Schweizer Franken weiter verteuern und die Schweizer Exportindustrie schwächen. Ausserdem rechnet die SNB wegen des starken Frankens in den kommenden Quartalen mit einem abgeschwächten Wachstum. Auch die Inflationsprognose der Nationalbank signalisiert kurzfristig keinen notwendigen Zinsschritt.

    Das heisst für Sie, dass eine Geldmarkt-Hypothek momentan ruhig in Ihre Strategie der Hypothekenplanung miteinbezogen werden kann, es aber sinnvoll ist, einen Teil der Hypothek als Festhypothek aufzunehmen.
  • Tipps fürs neue Jahr
    14.02.2011
    Damit Sie auch in diesem Jahr im Bereich Ihrer Hypothek gut gewappnet sind, möchte ich Ihnen einige Tipps mit auf den Weg geben:
    1. Wenn Sie einen Wechsel Ihres Kreditgebers in Betracht ziehen, sollten Sie frühzeitig die Kündigungsfristen beachten. Viele wissen nicht, dass es auch bei Festhypotheken eine Kündigungsfrist geben kann.

    2. Nutzen Sie das aktuell tiefe Zinsniveau, um für schlechte Zeiten genügend Reserven zu bilden.

    3. Verteilen Sie Ihre Investitionen auf mehrere Jahre. Sie können damit Steuern sparen.

    4. Treffen Sie energetische Massnahmen, so lange die Zinsen tief sind. Das heisst, führen Sie Renovationen und Neuerungen durch, die folgende Bereiche betreffen: Isolation, Fassade, Fenster, Dach, Heizung, etc.

    5. Beachten Sie beim Abschliessen einer neuen Hypothek oder beim Wechsel des Kreditgebers folgendes: Wählen Sie einen Anbieter, wo Sie auch ohne Zusatzgeschäfte gute Konditionen bekommen. So können Sie nicht nur für die Hypothek, sondern auch für die übrigen Bank- und Verscherungsgeschäfte den besten Abieter auswählen.


    Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!
  • Einfluss der Behördenempfehlungen
    03.01.2011
    Ich habe gelesen, dass die Aufsichtsbehörde die Banken auffordert, bei der Kreditvergabe vorsichtiger zu sein. Welchen Einfluss hat das auf meine laufende Hypothek?
    Die Finma (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) und auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) halten die Banken an, sich bei Kreditvergaben an die goldenen regeln zu halten: Erstens sollten die Liegenschaften zu nicht mehr als 80% fremdfinanziert werden und zweitens sollten die Kosten des Wohneigentums einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, damit die Tragbarkeit gewährleistet ist. Auch sollte die Hypothek bis auf rund zwei Drittel des Verkehrswertes der Liegenschaft amortisiert werden.

    Sofern Ihre zinanzierung diese Regeln erfüllt, brauchen Sie sichkeine Sorgen zu machen. Bei einer zu hohen Belehnung kann die Bank bei Ablauf der Hypothek allenfalls ausserdordentliche Amortisationen verlangen. Gerade im heutigen, tiefen Zinsumfeld lohnt es sich deshalb, Rückstellungen und Reserven zu bilden, damit bei Bedarf die notwendigen Eigenmittel vorhanden sind.
  • Die Lösung Immo-Rente
    03.01.2011
    Meine Schwiegereltern (beide pensioniert) haben ein Eigenheim im Wert von einer Million Franken. Die Hypothek beträgt 100'000 Franken. Die AHV-Rente von 40'000 Franken reicht nicht mehr aus, die laufend steigenden Lebenshaltungskosten zu tragen. Deshalb möchten sie die Hypothek aufstocken. Die angefragten Kreditinstitute haben jedoch abgelehnt, weil die Tragbarkeit nicht gewährleistet ist. Können Sie uns weiterhelfen?
    Viele Hauseigentümer haben ihre Hypotheken auf die Pensionierung hin fast vollständig amortisiert. Das rächt sich, wenn die Hypothek später wieder aufgestockt werden soll. Der Grund ist, dass Schuldzinsen (mit 5% gerechnet) und Nebenkosten (1% des Liegenschaftenwertes) nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen (AHV)-Einkommens ausmachen dürfen. So gerechnet können sich ihre Schwiegereltern sogar nur 60'000 Franken Hypotheken leisten. Seit kurzem gibt es jedoch die Möglichkeit einer Immo-Rente. Dabei wird ein Teil der aufgestockten Hypothek für die vorschüssige Zinszahlung verwendet. Noch ist die HEV-Hypothek eine der wenigen Möglichkeiten, eine Immo-Rente umzusetzen. Das könnte sich in absehbarer Zeit jedoch ändern.
  • Zweite Hypothek
    03.01.2011
    Meine Bank verlangt für die 2. Hypothek einen Aufschlag von 1.0 Prozentpunkten. Ist das heutzutage noch gerechtfertigt?
    Die Belehnung einer Liegenschaft gilt bis zu zwei Drittel ihres Wertes als erstklassige Sicherheit. Bei höheren Belehnungen ist die Ausfallwahrscheinlichkeit etwas höher, weshalb man von zweitklassigen Risiken bzw. 2. Hypotheken spicht. Diese verursachen bei den Banken höhere Refinanzierungskosten, die an die Kreditnehmer in Form eines Zinsaufschlags von 0.5 bis 1.0 Prozentpunkte weiter belastet werden. Im heutigen, hart umkämpften Markt verzichten jedoch immer mehr Institute darauf, diesen Aufschlag auch tatsächlich zu verrechnen. Lassen Sie sich bei der Beurteilung eines Angebots nicht davon blenden. Es ist durchaus möglich, dass ein Institut trotz Aufpreis für die 2. Hypothek unter dem Strich günstiger ist als ein Anbieter, der darauf verzichtet. Und am meisten Zinsen sparen Sie mit der richtigen Wahl der passenden Hypothekarstrategie.
  • Terminhypothek
    03.01.2011
    Im Januar 2011 läuft meine Festhypothek ab. Ich werde wieder eine fünfjährige Festhypothek abschliessen. Ist es besser, bereits heute auf Termin zu fixieren, oder soll ich bis Ende Jahr warten?
    Terminhypotheken sind Festhypotheken, die erst in einigen Wochen oder Monaten ausbezahlt werden. Der Zinssatz wird jedoch heute schon fixiert. Sie sind teurer als normale Festhypotheken, da für die vorzeitige Zinsfixierung ein Aufpreis bezahlt werden muss. Dieser ist abhängig von der Vorlaufzeit und der Dauer der zugrunde liegenden Festhypothek. Aufgrund der Mehrkosten lohnen sich Terminhypotheken nur bei tiefem Zinsniveau und vor einem erwarteten Zinsanstieg. Beides trifft für die heutige Zinssituation zu: Die Hypothekarzinsen sind historisch tief und die Banken sagen einen baldigen Zinsanstieg voraus. Eine Terminhypothek könnte sich für Sie lohnen. Übrigens empfehle ich Ihnen, auch Laufzeiten von mehr als fünf Jahren zu prüfen.
  • Umweltdarlehen für energetische Sanierungen?
    03.01.2011
    Wir werden unser bestehendes Haus energetisch sanieren. Zahlreiche Banken bieten hierfür Umweltdarlehen mit Sonderkonditionen an. Sind solche Angebote attraktiv?
    Tatsächlich bieten immer mehr Banken vergünstigte Umwelthypotheken an. Allerdings handelt es sich dabei um reine Marketingübungen.

    Mit Ausnahme der Alternativen Bank in Olten (Hypothekarvolumen rund 620 Mio. Franken) erhält praktisch keine Bank günstigeres Geld von den Anlegern, wenn sie Hypotheken für ökologisch gebaute Liegenschaften gewährt. Das erklärt, weshalb Zinsvergünstigungen sowohl betraglich als auch zeitlich begrenzt sind. Dennoch bringen auch aus Finanzierungsoptik Investitionen in einen besseren Energiehaushalt Vorteile. Meistens werden solche Liegenschaften höher bewertet, was sich positiv auf die Belehnungshöhe auswirkt, und die Wiederverkäuflichkeit dürfte in Zukunft höher sein. Beides führt zu tieferen Risikokosten. Am Ende des Tages zählen jedoch die Zinskosten unter dem Strich. Und da kann es so manche klassische Hypothek mit Umweltdarlehen aufnehmen, und das erst noch ohne betragliche oder zeitliche Begrenzung.
  • Wann soll ich die Hypothek amortisieren?
    03.01.2011
    Ich habe zwei Festhypotheken, eine ist im September 2010 fällig, die andere erst im Jahr 2014. Ich plane, eine der Festhypotheken zu amortisieren, weil ich demnächst pensioniert werde. Was ist vorteilhafter? Jetzt amortisieren oder erst im Jahr 2014?
    Die Hypothekarzinsen befinden sich auf einem Allzeittief und die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass die Zinsen in vier Jahren höher sind als heute. Auf den ersten Blick dürfte es sich deshalb lohnen, wenn Sie die im September fällig werdende Festhypothek erneuern und erst die 2014er Tranche amortisieren. Allerdings liegt die Krux wie so oft im Detail. Aktuell erhalten Sie auf dem Bankkonto höchstens 0.5 Prozent Zins, eine Festhypothek kostet jedoch zwischen 2 und 3 Prozent. Daraus resultiert ein Anlageverlust. Angenommen die Bankkontozinsen bleiben auf dem heutigen Niveau und Sie liebäugeln mit einer achtjährigen Festhypothek für 2.75 Prozent, dann müssen die Zinsen in den nächsten vier Jahren um mindestens 2.25 Prozentpunkte ansteigen, damit der Anlagefrust kompensiert ist und sich das Zuwarten gelohnt hat. Wenn Sie nicht sicher sind, ob ein solcher Anstieg tatsächlich erfolgen wird, können Sie auch jetzt nur die Hälfte der Hypothek und in vier Jahren dann die andere Hälfte amortisieren.
  • Tragbarkeit?
    03.01.2011
    Ich beabsichtige den Kauf einer Wohnung. Die Bank lehnte eine Finanzierung ab, weil die Tragbarkeit 38% beträgt. Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
    Bei der Tragbarkeitsrechnung der Banken werden die Belastungen bestehend aus Hypothekarzinsen (mit 5% gerechnet), Nebenkosten (1% des Kaufpreises) und Amortisationen (meistens 1% der Hypothekarsumme) in Relation zum regelmässigen Einkommen gesetzt. Dabei dürfen diese Kosten maximal einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen. Wenn sie höher sind, können Sie entweder mehr Eigenkapital einsetzen oder versuchen, der Bank aufzuzeigen, dass sie auch mit einer Belastung von 38% umgehen können. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen, einen grossen Teil der Hypothek als langfristige Festhypothek aufzunehmen und im aktuell sehr tiefen Zinsumfeld freiwillig höhere Amortisationen zu leisten, als die Bank verlangt. Dadurch erhöht sich das Eigenkapital und die Tragbarkeit sollte sich in absehbarer Zeit innerhalb der klassischen Bankrichtlinien bewegen.
  • Vorzeitige Kündigung einer Hypothek im Todesfall
    03.01.2011
    Wir haben im Sommer 2008 eine Festhypothek zu 4.00% abgeschlossen. Nun ist mein Mann diesen Frühling unerwartet verstorben. Kann ich die teure Festhypothek vorzeitig kündigen?
    Die Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung sind im Kreditvertrag oder in den allgemeinen Bestimmungen beschrieben. Bei einem Todesfall gehen die laufenden Verträge üblicherweise auf die Erben über, das heisst, Sie können den Vertrag nicht kündigen. Eventuell ist der Kreditgeber jedoch damit einverstanden, dass Sie die Hypothek vorzeitig auflösen. Dies dürfte aber je nach Restlaufzeit der Hypothek mit hohen Kosten verbunden sein.
  • Zinsvergünstigungen zurückzahlen?
    03.01.2011
    Ich habe vor zwei Jahren eine variable Hypothek mit einer Zinsvergünstigung von 0.75% pro Jahr und während zwei Jahren abgeschlossen. Nun möchte ich den Anbieter wechseln, müsste dann aber die Zinsvergünstigung zurückzahlen. Was halten Sie davon?
    Ob eine Zinsvergünstigung bei Anbieterwechsel zurückbezahlt werden muss, hängt von der Produktevereinbarung ab. Es ist tatsächlich möglich, dass der Rabatt hinfällig wird, wenn die Hypothek vor Ablauf einer gesetzten Frist aufgelöst wird. Es kommt zudem vor, dass Vergünstigungen nur auf ein bestimmtes Hypothekarmodell gewährt werden und der Wechsel zu einem zinsgünstigeren Produkt ohne Rückzahlung des Rabattes nicht möglich ist. Meistens lohnt es sich langfristig nicht, einen Anbieter und ein Hypothekarmodell aufgrund von vermeintlichen Rabatten auszuwählen. Wir empfehlen, auf einen Anbieter zu setzen, der ohne Rabatte auskommt und stattdessen auf eine optimale Hypothekarstrategie achtet, um langfristig Zinsen zu sparen.
  • Auflösen einer Festhypothek
    03.01.2011
    Ich habe eine Festhypothek, die im März 2011 fällig wird. Bei meiner Bank kann ich erst kurz vor Ablauf der Hypothek neu abschliessen. Lohnt sich eine vorzeitige Auflösung, um von den heute tiefen Zinssätzen zu profitieren?
    Ob Sie Ihre Hypothek vorzeitig auflösen können, ist in Ihrem Kreditvertrag festgehalten. In den meisten Fällen ist dies jedoch nur bei einem Verkauf der Liegenschaft möglich und mit Kosten verbunden. Auch wenn diese Möglichkeit nicht besteht, können Sie dennoch von den aktuellen günstigen Zinsen profitieren. So wäre beispielsweise schon heute ein Wechsel zu einem Anbieter möglich, der eine Zinsfixierung mittels Terminhypothek im Voraus per März 2011 ermöglicht. Überprüfen Sie auf jeden Fall verschiedene Lösungsmöglichkeiten und Alternativen. Die HEV Hypothekarexperten helfen Ihnen gerne dabei.
  • Aktuelle Informationen zum Hypomarkt
    03.01.2011
    Meine Bank informiert mich regelmässig über die Aktualitäten am Aktienmarkt und gibt Empfehlungen ab. Wo erhalte ich solche Informationen zum Hypothekenmarkt?
    In verschiedenen Medien werden täglich Informationen zur aktuellen Marktlage und zur Hypothekarzinsentwicklung publiziert. So zum Beispiel in der Tagespresse (Tages Anzeiger, Neue Zürcher Zeitung, Basler Zeitung, Der Bund u.a.), der Wirtschaftspresse (Finanz & Wirtschaft u.a.), im Fernsehen und im Internet. Auf der Website vom HEV Schweiz können sich Interessenten zudem für einen kostenlosen Newsletter anmelden. Dieser wird vierteljährlich elektronisch verschickt und enthält Informationen zur Zinsentwicklung sowie Trends und Entwicklungen im Hypothekarmarkt. Anmelden können Sie sich unter: www.hev-schweiz.ch/erwerben-finanzieren/kontakt/anmeldung/.
  • Zukünftige Zinsentwicklung
    03.01.2011
    Wie schätzen Sie als HEV Hypothekarexperte die zukünftige Zinsentwicklung ein und wie beurteilen Sie vor diesem Hintergrund die folgende Hypothekarstrategie: 2/3 10-jährige Festhypothek und 1/3 5-jährige Festhypothek?
    Die Zinsen sind heute historisch tief. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Zinssätze für Geldmarkthypotheken bis Ende 2010 etwas ansteigen und die Festhypotheken bereits früher teurer werden. Unsere Modellrechnungen zeigen, dass langfristige Laufzeiten (7-10 Jahre) bei stark steigenden Zinsen jeweils die beste Variante sind. Steigen die Zinsen hingegen nur leicht, so machen kurzfristige Laufzeiten (Geldmarkthypotheken) Sinn. Mittlere Laufzeiten, wie z.B. 5-jährige Festhypotheken, sind wider der landläufigen Meinung selten sinnvoll, was Langfristvergleiche zeigen.

    Generell empfehlen wir heute, einen Teil langfristig und den anderen Teil kurzfristig anzubinden. Für die persönliche Hypothekarstrategie sind weitere Faktoren wie z.B. Einkommen, Vermögen, Beruf, Familie oder Pensionierung wichtig. Lassen Sie sich umfassend beraten, welche für Sie persönlich die beste Strategie ist.
  • Börsenregel für Hausbesitzer
    03.01.2011
    Es gibt eine alte Börsenregel: "sell in may and go away". Gibt es bei Hypotheken auch eine solche Regel?
    Untersuchungen der saisonalen Zinsschwankungen haben gezeigt, dass 5-jährige Festhypotheken in den Sommermonaten bis zu 0.75 Prozentpunkte mehr kosten als am Anfang oder Ende eines Jahres. Es lohnt sich deshalb meistens, Festhypotheken vor oder nach den Sommerferien abzuschliessen.

    Für 2010 erwarten die Analysten, dass die Zinsen um bis zu 0.5 Prozentpunkte steigen. Treffen diese Prognosen ein, sollten Festhypotheken - auch mit Blick auf das zu erwartende Sommerloch - jetzt abgeschlossen werden.

    Ob der Abschluss einer Festhypothek langfristig sinnvoll ist, zeigt eine genaue Analyse Ihrer persönlichen Situation. Lassen Sie sich die Vor- und Nachteile der verschiedenen Hypothekarmodelle genau erklären, bevor Sie einen definitiven Entscheid fällen. Die Hypothekarexperten der HEV Hypothek helfen Ihnen gerne dabei.
  • Termin-Festhypothek I
    03.01.2011
    Für die zweite Jahreshälfte wird von den meisten Ökonomen ein Zinsanstieg von 0,25% bis 0,75% erwartet. Wäre es lohnenswert, über eine Termin-Festhypothek nachzudenken, falls dies eintrifft?
    Beispiel: Für eine 8-jährige Festhypothek (Laufzeit Januar 2010 bis Dezember 2010) bezahlt man aktuell etwa 3,10%. Der Zinssatz für eine 7-jährige Termin-Festhypothek (Vorlaufszeit Januar bis Dezember 2010 und Laufzeit Januar 2011 bis Dezember 2017) beträgt heute rund 3,30%. Der Abschluss einer Termin-Festhypothek lohnt sich also bereits bei einem Zinsanstieg von 0,2 Prozentpunkten. Vor einem Jahr waren die Zinssätze übrigens um 0,4% höher als heute.

    Im heutigen Zinsumfeld ist eine Expertenmeinung besonders wichtig. Denn um langfristig Zinsen zu sparen, ist vor allem die Wahl der richtigen Hypothekarstrategie entscheidend. Lassen Sie sich beraten oder besuchen Sie eine der informativen HEV Hypothekarveranstaltungen.
  • Sicherungsübereignung
    03.01.2011
    Mit den neuen Kreditverträgen für meine Hypothek habe ich von der Bank auch ein Formular 'Sicherungsübereignung' erhalten. Um was geht es dabei und kann ich das bedenkenlos unterschreiben?
    Früher war die typische Verpfändungsart bei Schuldbriefen im 1. Rang das direkte Grundpfandverhältnis und bei weiteren Schuldbriefen das Faustpfandverhältnis. Dabei konnten nur die Schuldbriefe im Faustpfandverhältnis für weitere Kredite verwendet werden.

    Heute wird in der Regel stattdessen eine Sicherungsübereignung begründet. Dabei überträgt der Schuldner dem Gläubiger das Eigentum an den Schuldbriefen. Für den Gläubiger hat das den Vorteil, dass er die Schuldbriefe für weitere Kredite verwenden kann.

    Sofern Sie bei der Bank (Gläubiger) eine reine Hypothekarschuld haben, können Sie das Formular 'Sicherungsübereignung' bedenkenlos unterschreiben. Falls Sie bei Ihrer Hypothek noch andere Verbindlichkeiten (z.B. Geschäftskredite) haben, empfehlen wir Ihnen, die Auswirkungen der Sicherungsübereignung bei der Bank genau abzuklären.
  • Dritte Säule zur Finanzierung einer Ferienwohnung
    03.01.2011
    Um mir ein Chalet zu finanzieren, möchte ich auf meine dritte Säule zurückgreifen.Was muss ich dabei beachten?
    Das Schweizer Gesetz erlaubt die Auszahlung von Geldern aus der dritten Säule zum Erwerb von Wohneigentum für den Eigenbedarf. Bedingung dafür ist gemäss Verordnung*, dass die Immobilie, die Sie mit Vorsorgegeldern der dritten Säule finanzieren, am Wohnsitz selbst bewohnen.

    Dieser Bedingung kommen Sie aber nicht nach, wenn Sie ein Chalet erwerben. Dieses wird ja nur sporadisch und während kurzer Zeit von Ihnen bewohnt. Aus diesem Grund können Sie die 3a-Gelder für die Finanzierung Ihres Feriendomizils nicht direkt einsetzen.

    Allerdings können Sie, sofern Sie bereits Hausbesitzer sind, die Hypothek auf Ihr Wohnhaus erhöhen, indem Sie die Mittel aus der dritten Säule an Ihre Bank verpfänden. Die frei werdenden Mittel können Sie dann zum Zweitwohnungserwerb einsetzen.

    *Artikel 4, Abs. 1 der Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV)
  • Mehrere Offerten einholen?
    03.01.2011
    Meine Hypothek wird nächstens fällig. Nun hat mir ein Bekannter empfohlen, bei mehreren Kreditgebern Offerten einzuholen. Lohnt sich dieser Aufwand wirklich?
    Bis vor einigen Jahren war es tatsächlich sinnvoll, verschiedene Angebote zu vergleichen. Die Offerten für eine bestimmte Laufzeit unterschieden sich damals um bis 1 Prozentpunkt. Heute ist der Konkurrenzkampf zwischen den Instituten härter und die Zinsunterschiede sind fast bei Null. Ein Kunde hat mir kürzlich Offerten von drei Banken gezeigt, die noch ganze 0,05 Prozentpunkte auseinanderlagen. Viel wichtiger als die Suche nach dem günstigsten Anbieter ist heute die Wahl des richtigen Hypothekarmodells. Mit der richtigen Staffelung einzelner Tranchen und den richtigen Laufzeiten lässt sich die Hypothekarbelastung um 2,5 Prozentpunkte senken. Als Einfamilienhausbesitzer sparen Sie so über die Jahre schnell mehrere zehntausend Franken.
  • Tiefe Zinsen für Geldmarkthypotheken - wie lange noch?
    03.01.2011
    Ich habe meine Liegenschaft mit einer Geldmarkthypothek für aktuell 1,3% finanziert. Wie lautet Ihre Prognose für die Zinssätze dieses Hypothekarmodells?
    Die Schweizer Wirtschaft dürfte noch einige Quartale benötigen, um auf den Wachstumspfad zurückzukehren. Gemäss der aktuellen Prognose der Nationalbank ist bis Herbst 2011 nicht mit einer steigenden Inflation zu rechnen. Somit ist mit weiterhin tiefen Zinsen im kurzfristigen Bereich zu rechnen. Seitens der Marktteilnehmer wird in den nächsten zwölf Monaten ein Zinsanstieg von rund 0,5% am Geldmarkt erwartet.

    Wir empfehlen dennoch, sich vor einem wider Erwarten starken Zinsanstieg mit einer Zinsversicherung, einem sogenannten Cap, abzusichern. Die Prämie für diese Zinsabsicherung muss vorschüssig bezahlt werden und beträgt umgerechnet rund 0,25% bis 0,4% pro Jahr. Mit dem gleichzeitigen Abschluss einer freiwilligen Zinsuntergrenze, einem so genannten Floor, entfällt unter Umständen die einmalige Vorauszahlung.
  • Kann ich meine 3a-Guthaben für die Aufwertung meines Gartens nutzen?
    03.01.2011
    Ich habe ein Einfamilienhaus und möchte im Garten nun einen Bio-Teich erstellen. Kann ich den Aufwand mit meinen 3a-Guthaben finanzieren?
    Für den Vorbezug von 3a-Guthaben müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

    1. Die Liegenschaft muss durch den Kontoinhaber selbst bewohnt werden.

    2. Der Kontoinhaber muss auch der Grundeigentümer sein.

    3. Die Investitionen müssen in den Wohnbereich fliessen.

    Ein Teich gehört wie sämtliche Garten- und Umgebungsarbeiten, aber auch Garagen und Autoabstellplätze nicht zum Wohnbereich, weshalb eine Finanzierung mit 3a-Geldern meist nicht möglich ist. Grundsätzlich empfehle ich, sich frühzeitig mit der Vorsorgestiftung in Verbindung zu setzen, um abzuklären, ob sich geplante Investitionen mit 3a-Geldern finanzieren lassen. Ist das nicht möglich, sollten Eigenmittel dafür verwendet werden. Eine Erhöhung der Hypothek ist in der Regel erst ab 50'000 bis 100'000 Franken sinnvoll.
  • Wie kann ich Hypotheken übertragen?
    03.01.2011
    Ich möchte mein Haus verkaufen. Wie gehe ich bei der Finanzierung am besten vor?
    Der Kauf und gleichzeitige Verkauf zweier Immobilien wollen gut geplant sein. Ziel sollte sein, das Haus möglichst bald nach erfolgtem Umzug zu verkaufen, um die Doppelbelastung zu beseitigen. Die Doppelbelastung entsteht, weil Sie vom Zeitpunkt des Wohnungskaufs bis zum Verkauf Ihres Hauses für beide Liegenschaften Hypothekarzinsen zahlen müssen. Zudem müssen Sie selbstverständlich über genügend Eigenmittel verfügen für den Kauf der Wohnung. Wichtig ist auch, den Kreditgeber frühzeitig und offen zu informieren. Kreditgeber sind in solchen Situationen in der Regel bereit, eine laufende Festhypothek auf das neue Eigenheim zu übertragen und die alte Immobilie bis zum Verkauf mit einer variablen oder einer Geldmarkthypothek zu finanzieren. Damit lässt sich eine Ausstiegsentschädigung vermeiden.
  • Soll ich die Hypothek für Renovationszwecke erhöhen?
    03.01.2011
    Ich lasse meine Küche renovieren und weiss noch nicht, aus welchen Mitteln ich die Renovation finanzieren soll. Lohnt es sich, dafür die Hypothek zu erhöhen?
    Als Immobilienbesitzer sollten Sie für Renovationen und Unterhaltsarbeiten jedes Jahr einen bestimmten Betrag auf die Seite legen - rund ein Prozent des Liegenschaftenwertes. Damit stehen bei Bedarf die notwendigen Mittel zur Verfügung. Falls das nicht reicht, können Sie weitere Ersparnisse oder Säule-3a-Bankguthaben einsetzen. Eine Erhöhung der Hypothek sollten Sie erst als letzte Möglichkeit in Betracht ziehen. Sie erfordert eine zeitaufwändige Kreditprüfung und es entstehen allenfalls Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefes. Der Steuerspareffekt bei einem Betrag von rund 30'000 Franken ist ausserdem vernachlässigbar. Falls doch eine Hypothekarerhöhung notwendig wird, sollten Sie diese mit dem Ablauf einer bestehenden Hypothek koordinieren.

 

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