Newsletter «Hypotheken Tipp»


 
Themen der Ausgabe vom 28.07.2015:

Hypotheken Newsletter Juli 2015

„Tipps zu Hypotheken vom 28. Juli 2015: Festhypotheken mit langen Laufzeiten sind teurer geworden; Zinsen von Geldmarkt-Hypotheken dürften die nächsten Jahre tief bleiben; Experten-Meinung zu den Negativzinsen: Soll man jetzt die Hypothek amortisieren? Jetzt abonnieren!“ 

Festhypotheken: Höhere Zinsen für lange Laufzeiten

Im zweiten Quartal 2015 sind die Zinsen für Festhypotheken erneut gestiegen. Teurer geworden sind vor allem längere Laufzeiten: 10-jährige Festhypotheken sind kaum noch unter 2 Prozent zu haben – trotz Negativzinsen, denn sie verteuern die Absicherung von Zinsänderungsrisiken, ohne das die Bank tatsächlich mehr daran verdient. 

Ein halbes Jahr nach der Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank steht das Hypothekargeschäft noch immer Kopf. Eigentlich wäre zu erwarten gewesen, dass Hypotheken günstiger werden – in Wirklichkeit sind sie aber teurer geworden. 

5-jährige Festhypotheken lagen im Januar auf einem Allzeit-Tief von rund 1,2 Prozent und kosten heute bis zu 1,7 Prozent. Für 10-jährige Laufzeiten, die Anfang Jahr für kurze Zeit bei weniger als 1,5 Prozent lagen, müssen Hypothekarnehmer wieder rund 2 Prozent bezahlen. Angesichts der Negativzinsen fragen sich Hypothekarnehmer, wie das sein kann. 

Keine Erklärung bietet der Vergleich mit der Rendite 10-jähriger Bundesobligationen, die als zuverlässiger Gradmesser für die Zinsen langfristiger, risikoloser Geldanlagen zu sehen ist. In normalen Zeiten bewegen sie sich gleich wie die Zinsen von Festhypotheken. Die Rendite dieser „Eidgenossen“ fiel Anfang Jahr unter null und schwankte im zweiten Quartal zwischen -0,18 und 0,26 Prozent. Die Zinskurve von Festhypotheken hingegen zeigt schlicht aufwärts. 

Das liegt zum einen daran, dass die Banken Festhypotheken mit Spareinlagen finanzieren, die Negativzinsen aber nicht auf die Sparer abwälzen. Deshalb haben die meisten Banken eine eigene, künstliche Zinskurve definiert, die 0 Prozent oder mehr beträgt. Darauf schlagen sie (wie bei Geldmarkt-Hypotheken) eine Marge von 1 bis 1,5 Prozent. 

Zudem stellen sie Hypothekarnehmern – wie immer schon – die Kosten für die Absicherung des Zinsänderungsrisikos in Rechnung. Diese Zinsabsicherungen werden wie an einer Börse täglich am sogenannten SWAP-Markt gehandelt. Wegen der Negativzinsen der SNB sind diese Absicherungen der Zinsänderungsrisiken aber deutlich teurer geworden, als vor dem Entscheid der SNB am 15.1.2015. Deshalb wurden die Festhypotheken teurer. 

Im Prinzip war das schon immer so. Neu ist allerdings, dass Hypothekarnehmer mit dem Abschluss einer Festhypothek einen Zinspuffer verschenken. Dieser entstand durch die Differenz zwischen der realen und der oben genannten künstlichen Zinskurve. Diese Differenz beträgt derzeit rund 0,8 Prozentpunkte, denn der 3-Monats-LIBOR liegt bei -0,8 Prozent. Festhypotheken werden deshalb erst dann wieder spürbar teurer, wenn der LIBOR wieder über 0 Prozent steigt. Gemäss aktueller Zinskurve rechnet der Markt damit, dass dies frühestens in sechs Jahren der Fall ist. Allerdings ändert der Markt aufgrund neuer Erkenntnisse schnell seine Meinung. Bis dahin kann man aber getrost von den Geldmarkt-Hypotheken profitieren, die bis zu 50 Prozent günstiger sind als Festhypotheken.

Wir bleiben daher bei unserer Grundempfehlung, höchstens ein Drittel bis die Hälfte der Hypothekarsumme mit Festhypotheken zu finanzieren und den Rest mit den wesentlich günstigeren Geldmarkt-Hypotheken. Denn Festhypotheken lohnen sich nur, wenn das Zinsniveau während der Laufzeit spürbar steigt. 

Wer trotzdem der Meinung ist, mit einer 10-jährigen Festhypothek für rund 2 Prozent gut bedient zu sein, kauft ein teures Ruhekissen. Bleibt der LIBOR tief, wird die Festhypothek nämlich fast doppelt so teuer wie eine Geldmarkt-Hypothek. Bei einem Hypothekarvolumen von 500'000 Franken bedeutet das insgesamt 50'000 Franken höhere Zinskosten als für eine Geldmarkt-Hypothek. 

Geldmarkt-Hypotheken: Niedrigzinsen für die kommenden Jahre

Im zweiten Quartal blieben die Leitzinsen in der Eurozone und allen anderen grossen Industrieländern unverändert tief. Auch das Zielband der Schweizerischen Nationalbank liegt weiterhin bei -1,25 bis -0,25 Prozent. Änderungen sind nicht in Sicht. Wer in diesem Umfeld auf Geldmarkt-Hypotheken setzt, kann langfristig also viel Geld sparen. 

2015 könnte das Jahr mit den tiefsten Leitzinsen aller Zeiten werden. Alle wichtigen Industrieländer haben ihre ultratiefen Leitzinsen auch im zweiten Quartal beibehalten. Weltweiter „Spitzenreiter“ bleibt die Schweiz mit -1,25 bis -0,25 Prozent. Auch in den USA ist die Trendwende bisher ausgeblieben, und der Leitzins schwankt weiterhin zwischen 0 und 0,25 Prozent.

Allerdings sollte man nicht aus den Augen verlieren, dass sich das von heute auf morgen ändern kann. In der Ukraine zum Beispiel schnellte der Leitzins vor kurzem um 10,5 Prozentpunkte auf 30 Prozent – noch vor etwas mehr als einem Jahr hatte er noch bei 6,5 Prozent gelegen. Damit hat die Ukraine heute die höchsten Leitzinsen der Welt.

Von solchen Werten ist die Eurozone weit entfernt, trotz aller Probleme. Zwar kauft die EZB derzeit jeden Monat für 60 Milliarden Euro Anleihen insolvenzgefährdeter EU-Staaten, damit deren Zinsen sinken und Kredite zur Schuldentilgung günstiger werden. Der wichtigste Zinssatz, zu dem sich Banken bei der EZB mit Liquidität versorgen, liegt bei 0,05 Prozent. Das entspricht auch dem Zinssatz, zu dem sich Banken im Durchschnitt untereinander Geld leihen: Ende Juni lag die Interbankenrate EURIBOR zwischen -0,13 Prozent für eine Woche und 0,16 Prozent für ein Jahr.

In der Schweiz spielt sich alles eine Stufe tiefer ab. Mit ihrem negativen Leitzinsband setzt führt die SNB ihren Kampf gegen eine weitere Aufwertung des Frankens fort. Dieser Aufwertungsdruck dürfte mindestens so lange anhalten, bis die Eurozone und Russland überzeugende Lösungen für ihre wirtschaftlichen Probleme aufzeigen können. Das bedeutet, dass auch der für Geldmarkt-Hypotheken massgebende LIBOR (London Interbank Offered Rate) auf absehbare Zeit tief bleiben dürfte. Im Juni lagen diese Interbankenraten für die meisten Laufzeiten zwischen -0,72 und -0,82 Prozent.

Hypothekarnehmer werden allerdings nicht bezahlt dafür, dass sie Kredite aufnehmen. Denn praktisch alle Banken kalkulieren mit einem LIBOR von 0 Prozent, auf den sie eine bankübliche Marge von 1 Prozent oder mehr aufschlagen. Dafür werden Geldmarkt-Hypotheken erst dann wieder nachhaltig teurer, wenn der LIBOR wieder über 0 Prozent liegt.

Experten gehen nicht davon aus, dass dies in den nächsten Jahren passiert – es sei denn, die Eurozone oder Russland würden durch positive Wirtschaftsdaten überraschen. Immer wahrscheinlicher aber wird das Szenario, dass sich die Leitzinsen in der Schweiz dauerhaft bei 0 Prozent einpendeln. Wie in Japan, wo die Leitzinsen seit Mitte der 1990er-Jahre praktisch bei 0 Prozent verharren.

Deshalb spricht viel dafür, bei der Finanzierung hauptsächlich auf Geldmarkt-Hypotheken zu setzen. Je nach Institut kosten sie zurzeit 1 bis 1,3 Prozent. Für den Fall, dass es anders kommt, könnte man einen Teil als längerfristige Festhypothek aufnehmen, auch wenn man damit den Zinspuffer verschenkt. 

Oder man setzt zu 100 Prozent auf Geldmarkt-Hypotheken und lässt sich vom Hypotheken-Überwachungs-System (HÜS) des HEV automatisch benachrichtigen, wenn der Zeitpunkt für einen Wechsel in eine Festhypothek gekommen ist. Einige tausend Kunden des HypothekenZentrums nutzen diesen kostenlosen Service bereits und sparen gegenüber Festhypotheken jedes Jahr viele tausend Franken Zinsen. 

Aus dem Infoblatt über das Hypotheken-Überwachungs-System erfahren Sie, wie das HÜS funktioniert und wie Sie davon profitieren können.

Experten-Tipp: Negative Zinsen – Soll man jetzt die Hypothek amortisieren?

Sparer und Anleger haben im aktuellen Niedrigzinsumfeld das Nachsehen. Mit vielen Geldanlagen erhalten sie kaum Rendite oder zahlen sogar drauf. Könnte es sich lohnen, mit diesem Geld die Hypothek ganz oder teilweise zurückzuzahlen? Hypothekarnehmer sollten die Vor- und Nachteile genau abwägen.  

Sparzinsen und Obligationen-Renditen sind so tief, dass solche Anlagen unter dem Strich oft Geld kosten, wenn man alle Gebühren und Steuern mit einrechnet. Viele Hausbesitzer überlegen deshalb, ob sie mit diesem Geld besser ihre Hypothek amortisieren sollen.

Dabei sollte man bedenken, dass eine vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek in der Regel mit hohen Kosten verbunden ist, die sich auf viele tausend Franken belaufen können – sofern die Bank überhaupt einwilligt. Denn in den meisten Verträgen ist eine vorzeitige Rückzahlung nur für den Fall gestattet, dass die Liegenschaft verkauft wird.

Andernfalls fallen Ausstiegskosten an. Wer seine Festhypothek vorzeitig zurückzahlen möchte, muss sämtliche Zinsen bis zum Laufzeitende zahlen und je nach Kreditinstitut und Restlaufzeit zusätzlich noch einen Negativzins. Auch bei Geldmarkt-Hypotheken verlangen Banken meistens eine Ausstiegsentschädigung, wenn sie aufgelöst werden, bevor der Rahmenvertrag ausläuft. Sie fällt jedoch deutlich geringer aus als bei Festhypotheken.

Eine tiefere Hypothek führt zu einer höheren Steuerbelastung, weil man weniger Schuldzinsen abziehen kann. Bei einem Grenzsteuersatz von 33 Prozent kostet eine Hypothek mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent nach Steuern noch 1 Prozent. Netto bringt die Amortisation also nur eine Ersparnis von 1 Prozent ein.

Zudem ist das Kapital nach der Amortisation im Eigenheim gebunden. Wer die Hypothek später wieder aufstocken möchte, kann dies unter Umständen nicht mehr oder nur unter erschwerten Bedingungen tun. Besonders schwierig ist eine Aufstockung für Hausbesitzer, die kurz vor der Pensionierung stehen oder bereits pensioniert sind.

Wer seine Hypothek amortisiert, sollte deshalb eine ausreichende Reserve zurückbehalten, auf die man problemlos zurückgreifen kann, wenn zum Beispiel eine Renovation ansteht oder wenn man pflegebedürftig wird.

Pensionierte können das verfügbare Geld auch nach und nach verzehren und so ihr Einkommen aufbessern, statt es für eine Amortisation einzusetzen. Ein Guthaben von 300’000 Franken zum Beispiel reicht aus, um sich 20 Jahre lang eine Zusatz-Rente von 15’000 Franken auszuzahlen. Wenn das Guthaben durchschnittlich 2 Prozent Rendite abwirft, kann man jedes Jahr knapp 20’000 Franken verbrauchen.

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Sieben Tipps zu Festhypotheken

Die Zinssätze für Festhypotheken sind in den vergangenen Jahren stark gesunken und haben Anfang 2015 ein Allzeit-Tief erreicht. Seitdem sind sie zwar wieder gestiegen, aber immer noch wesentlich günstiger als vor einigen Jahren. Wer eine Festhypothek abschliessen möchte, kann daher jetzt von attraktiven Zinssätzen profitieren. 

Tipp 1: Meiden Sie kurze Laufzeiten. Sonst laufen Sie Gefahr, die Hypothek nach einem plötzlichen starken Zinsanstieg erneuern zu müssen. Stattdessen sollten Sie zum jetzigen Zeitpunkt lange Laufzeiten ab acht Jahren bevorzugen.

Tipp 2: Setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Auch wenn Festhypotheken günstig sind, nehmen Sie lieber einen grösseren Teil Ihrer Hypothek am Geldmarkt auf. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Zinsen noch längere Zeit tief bleiben. Ausserdem bleiben Sie flexibler, falls Sie Ihre Hypothek unerwartet vorzeitig zurückzahlen müssen.

Tipp 3: Berücksichtigen Sie auch einen ungeplanten vorzeitigen Ausstieg aus der Festhypothek. Wählen Sie ein Kreditinstitut, das Ihnen bei einem vorzeitigen Ausstieg Geld auszahlt, wenn die Ausstiegsentschädigung zu Ihren Gunsten ausfällt. Viele Institute behalten solche Entschädigungen für sich zurück. Je nach Höhe der Hypothek und Restlaufzeit kann es dabei um mehrere zehn- bis hunderttausend Franken gehen.

Tipp 4: Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, binden Sie die Zinsen heute an. Mit einer Termin-Hypothek sichern Sie sich die aktuellen Zinssätze, auch wenn Ihre Hypothek erst in ein paar Monaten ausbezahlt wird.

Tipp 5: Versuchen Sie sich nicht als Zinsprognostiker. Es lohnt sich nicht, auf den Tag mit den absolut tiefsten Zinsen zu warten. Staffeln Sie stattdessen besser die Laufzeiten und Ablauftermine und planen Sie mit unterschiedlichen Hypothekar-Modellen. Entwickeln Sie so eine Strategie, die Ihrer individuellen Situation entspricht.

Tipp 6: Seien Sie offen für Alternativen. Mit einer Geldmarkt-Hypothek plus Zinsdach (Cap) profitieren Sie von den tiefen Zinsen, bleiben flexibler als mit einer Festhypothek und sind trotzdem bei einem kräftigen Zinsanstieg geschützt.

Tipp 7: Nutzen Sie das Hypotheken-Überwachungs-System (HÜS), das für Hypothekarkunden des VZ kostenlos ist. Legen Sie im HÜS die Limite fest, bei der Sie Ihre Geldmarkt-Hypothek in eine Festhypothek umschichten möchten. Wird diese Limite überschritten, löst das HÜS einen Alarm aus, und Sie können rechtzeitig wechseln.

 

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